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Appartement à vendre

VilleRochette (73)
Surface118m²
Coût Total207 580€
Loyer Annuel13 580€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 398,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, 4 parkings: 2 parkings, 2 places dans la rue

Grand appartement T4 lumineux de 118 m² – cœur de La Rochette (73110)

Venez découvrir ce spacieux appartement traversant de 118 m², idéalement situé en plein centre de La Rochette, à deux pas des commerces, écoles et transports.

🌤️ Un cadre de vie agréable

Baigné de lumière, cet appartement offre de beaux volumes et une atmosphère chaleureuse. Le grand séjour-salon, équipé d’un poêle à bois, permet de profiter de moments conviviaux en famille ou entre amis.

🏡 Composition du bien

4 chambres confortables, dont une grande chambre parentale de 20 m²

Cuisine indépendante (à moderniser selon vos goûts)

Salle de bain avec baignoire

WC séparés

Chauffage performant : chaudière gaz neuve + poêle à bois

🏢 Copropriété et prestations

Petite copropriété de 3 lots seulement, avec faibles charges

Cage d’escalier rénovée en septembre 2024

⚙️ Informations complémentaires

DPE : Classe D

Stationnement à proximité

Appartement vendu libre de toute occupation

💰 Prix de vente : 165 000 €

Une belle opportunité pour une famille ou un investisseur à la recherche d’un grand logement lumineux, dans un environnement calme et pratique.

📞 Contactez-moi pour plus d’informations ou organiser une visite.

Ville : Rochette
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73110
Coordonnées : 45.447072, 6.110663
Total : 207 580€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 29 380€
Valeur du bien : 194 380€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13580€/an
Fourchette totale : 891€ - 1438€/mois
Fourchette annuelle : 10688€ - 17254€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 740,52 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :205 381 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-40 381€ (-19.7%)
Marge achat-revente :-2 199€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 088,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 848,47€
Coût de l'assurance :18 163,25€
Taxe foncière : 1 357,96€/an
Soit par mois : 113,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 131,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 201,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage est performant avec chaudière gaz neuve et poêle à bois.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage déjà performant
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à moderniser selon vos goûts
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 380 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage est performant avec chaudière gaz neuve et poêle à bois.
  • Cuisine:17 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant 48 m²: 50€/m² × 48 = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 580 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 358 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 432 €
Revenus locatifs : +13 580 €
Charges déductibles : -38 432 €
Résultat foncier Année 1 : -24 853 €(Déficit de 24 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 052 €/an
Revenus locatifs : +13 580 €
Charges déductibles : -9 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3452.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 580 €38 439 €6 975 €-24 860 €21 400 €3 460 €3 460 €
213 851 €8 874 €6 789 €4 977 €---
314 128 €8 682 €6 598 €5 446 €---
414 411 €8 484 €6 400 €5 927 €---
514 699 €8 279 €6 195 €6 420 €---
614 993 €8 067 €5 983 €6 926 €---
715 293 €7 848 €5 763 €7 445 €---
815 599 €7 621 €5 536 €7 978 €---
915 911 €7 386 €5 301 €8 525 €---
1016 229 €7 143 €5 058 €9 086 €---
1116 553 €6 891 €4 807 €9 662 €---
1216 885 €6 631 €4 547 €10 253 €---
1317 222 €6 362 €4 278 €10 860 €---
1417 567 €6 084 €3 999 €11 483 €---
1517 918 €5 796 €3 711 €12 122 €---
1618 276 €5 498 €3 413 €12 778 €---
1718 642 €5 190 €3 105 €13 452 €---
1819 015 €4 871 €2 787 €14 144 €---
1919 395 €4 541 €2 457 €14 854 €---
2019 783 €4 200 €2 115 €15 583 €---
2120 179 €3 847 €1 762 €16 332 €---
2220 582 €3 482 €1 397 €17 100 €---
2320 994 €3 104 €1 019 €17 890 €---
2421 414 €2 713 €629 €18 701 €---
2521 842 €2 309 €224 €19 533 €---
TOTAL434 959 €182 341 €100 848 €252 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 852 €-6 420 €+9 272 €
2+2 852 €+455 €+2 397 €
3+2 852 €+1 634 €+1 218 €
4+2 852 €+1 778 €+1 074 €
5+2 852 €+1 926 €+926 €
6+2 852 €+2 078 €+774 €
7+2 852 €+2 234 €+618 €
8+2 852 €+2 393 €+459 €
9+2 852 €+2 558 €+294 €
10+2 852 €+2 726 €+126 €
11+2 852 €+2 899 €-47 €
12+2 852 €+3 076 €-224 €
13+2 852 €+3 258 €-406 €
14+2 852 €+3 445 €-593 €
15+2 852 €+3 637 €-785 €
16+2 852 €+3 834 €-982 €
17+2 852 €+4 036 €-1 184 €
18+2 852 €+4 243 €-1 391 €
19+2 852 €+4 456 €-1 604 €
20+2 852 €+4 675 €-1 823 €
21+2 852 €+4 899 €-2 047 €
22+2 852 €+5 130 €-2 278 €
23+2 852 €+5 367 €-2 515 €
24+2 852 €+5 610 €-2 758 €
25+2 852 €+5 860 €-3 008 €
Total+71 300 €+75 785 €+-4 485 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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