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Maison 5 pièces 107 m²

VilleMassay (18)
Surface107m²
Coût Total151 470€
Loyer Annuel9 605€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 747,66 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 107 m²

Située en plein coeur du centre-ville de Massay, cette maison de 107 m2 habitables offre de beaux volumes ainsi qu'un intéressant potentiel d'aménagement. Au rez-de-chaussée, une entrée dessert une cuisine, une salle à manger, un WC et une chambre. À l'étage, un couloir distribue trois chambres, une salle d'eau et un WC. La maison dispose également d'un atelier attenant d'environ 60 m2, comprenant une partie des combles aménageables. Cet espace offre de nombreuses possibilités d'évolution selon vos projets : agrandissement, atelier, stockage ou création de pièces supplémentaires. Un garage indépendant d'environ 21 m2 complète l'ensemble. Caractéristiques :

Surface habitable : 107 m2 Atelier attenant : environ 60 m2 Garage indépendant : environ 21 m2 4 chambres Chauffage au fioul Tout-à-l'égout Maison située dans une cour commune Centre-ville de Massay

Un bien idéal pour un investissement locatif, avec une partie dépendance/atelier indépendante, offrant également un potentiel intéressant pour une activité professionnelle, du stockage ou un projet d'aménagement. À découvrir sans tarder !

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 107 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/08/2026

Consommation énergie primaire : 341 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 542 € et 6 146 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Massay
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18120
Coordonnées : 47.153020, 1.995418
Total : 151 470€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 65 070€
Valeur du bien : 145 070€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9605€/an
Fourchette totale : 633€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7599€ - 12140€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :917,65 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 189 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-18 189€ (-18.5%)
Marge achat-revente :-53 281€ (-54.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :44,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 506,06€
Coût de l'assurance :13 253,63€
Taxe foncière : 960,47€/an
Soit par mois : 80,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 070 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 420€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant tous les éléments: placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:700€
    Peinture salon: 14 m² × 50€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:750€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 605 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 470 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 826 €
Revenus locatifs : +9 605 €
Charges déductibles : -71 826 €
Résultat foncier Année 1 : -62 221 €(Déficit de 62 221 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 821 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 756 €/an
Revenus locatifs : +9 605 €
Charges déductibles : -6 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 849 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40821.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 605 €71 831 €5 270 €-62 226 €21 400 €40 826 €40 826 €
29 797 €6 623 €5 132 €3 174 €--37 652 €
39 993 €6 480 €4 990 €3 512 €--34 140 €
410 193 €6 333 €4 842 €3 860 €--30 280 €
510 396 €6 180 €4 689 €4 217 €--26 063 €
610 604 €6 021 €4 531 €4 583 €--21 480 €
710 816 €5 857 €4 366 €4 959 €--16 521 €
811 033 €5 687 €4 196 €5 346 €--11 175 €
911 253 €5 511 €4 020 €5 743 €--5 432 €
1011 478 €5 328 €3 838 €6 150 €---
1111 708 €5 140 €3 649 €6 568 €---
1211 942 €4 944 €3 453 €6 998 €---
1312 181 €4 741 €3 251 €7 440 €---
1412 425 €4 531 €3 041 €7 893 €---
1512 673 €4 314 €2 823 €8 359 €---
1612 927 €4 089 €2 598 €8 838 €---
1713 185 €3 855 €2 365 €9 330 €---
1813 449 €3 614 €2 123 €9 835 €---
1913 718 €3 363 €1 873 €10 354 €---
2013 992 €3 104 €1 614 €10 888 €---
2114 272 €2 836 €1 345 €11 436 €---
2214 557 €2 558 €1 067 €12 000 €---
2314 849 €2 270 €779 €12 579 €---
2415 146 €1 971 €481 €13 174 €---
2515 449 €1 662 €172 €13 786 €---
TOTAL307 640 €178 841 €76 506 €128 799 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 017 €-6 420 €+8 437 €
2+2 017 €0 €+2 017 €
3+2 017 €0 €+2 017 €
4+2 017 €0 €+2 017 €
5+2 017 €0 €+2 017 €
6+2 017 €0 €+2 017 €
7+2 017 €0 €+2 017 €
8+2 017 €0 €+2 017 €
9+2 017 €0 €+2 017 €
10+2 017 €+215 €+1 802 €
11+2 017 €+1 971 €+46 €
12+2 017 €+2 100 €-83 €
13+2 017 €+2 232 €-215 €
14+2 017 €+2 368 €-351 €
15+2 017 €+2 508 €-491 €
16+2 017 €+2 651 €-634 €
17+2 017 €+2 799 €-782 €
18+2 017 €+2 951 €-934 €
19+2 017 €+3 106 €-1 089 €
20+2 017 €+3 266 €-1 249 €
21+2 017 €+3 431 €-1 414 €
22+2 017 €+3 600 €-1 583 €
23+2 017 €+3 774 €-1 757 €
24+2 017 €+3 952 €-1 935 €
25+2 017 €+4 136 €-2 119 €
Total+50 425 €+38 640 €+11 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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