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Rare sur le secteur - Appartement de prestige de 210 m² habitable avec terrasse, jardin, piscine, garage et dépendance

Bien expiré
VilleHam-sous-Varsberg (57)
Surface210m²
Coût Total269 740€
Loyer Annuel29 076€
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+751€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 218 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 038,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Découvrez ce bien d'exception au sein d'une petite copropriété de seulement deux lots. Un cadre privilégié, pour un appartement aux allures de maison, développant 210 m² habitables et offrant des prestations haut de gamme.

Dès l'entrée, vous serez séduit par un vaste hall qui ouvre sur un séjour lumineux, chaleureux et spacieux, sublimé par une cheminée à bois. La cuisine ouverte, entièrement aménagée et équipée, prolonge cet espace de vie avec élégance et fonctionnalité, donnant un accès direct à la terrasse ensoleillée.

Idéal pour une vie de famille confortable ou le télétravail, l'appartement propose également un grand bureau ainsi qu'une salle de jeux, parfaitement intégrés à la distribution.

L'espace nuit se compose de trois belles chambres, dont une suite parentale avec dressing, alliant confort et raffinement. La salle de bains, moderne et soignée, comprend baignoire, douche et meuble vasque.

Les atouts complémentaires ne manquent pas :

  • Une buanderie indépendante
  • Un sous-sol fonctionnel
  • Un garage fermé
  • Une dépendance offrant de multiples possibilités (atelier, studio, salle de sport…)

Côté extérieur, vous profiterez pleinement d'une grande terrasse bien, d'un jardin privatif paysager et d'une piscine chauffée, pour des moments de détente toute l'année.

Un bien unique, alliant volumes, qualité de vie et prestations de standing. À visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

N'attendez plus pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le potentiel de cet appartement prête à accueillir vos projets de vie !

Téléphone: 03 87 82 82 80 Mail: Forbachcentre@orpi.com Référence agence : 234

Ville : Ham-sous-Varsberg
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57880
Coordonnées : 49.181090, 6.642259
Total : 269 740€
Prix d'acquisition : 218 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 252 300€
Frais de notaire : 17 440€
Coût estimé : 17 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2423€/mois
Loyer annuel estimé : 29076€/an
Fourchette totale : 1889€ - 3107€/mois
Fourchette annuelle : 22673€ - 37288€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :8.41% - 13.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 353,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :76,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 429,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 243,12€
Coût de l'assurance :22 927,90€
Taxe foncière : 2 907,64€/an
Soit par mois : 242,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 423,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 672,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :751,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 126 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des éléments de cuisine (peinture, robinetterie) pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais quelques éléments à rafraîchir.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour pour confort.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour pour confort.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace de vie.
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon impeccable, mais rafraîchissement recommandé.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:6 300€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Parquet flottant 60 m²: 50€/m² × 60 = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 000€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ham-sous-Varsberg (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 076 €/an
Calcul : 2 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 501 €
Revenus locatifs : +29 076 €
Charges déductibles : -47 501 €
Résultat foncier Année 1 : -18 425 €(Déficit de 18 425 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 201 €/an
Revenus locatifs : +29 076 €
Charges déductibles : -13 201 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7724.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 218 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 700 €(65% de 218 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 153 €/an
Calcul : 141 700 € × 3,636% = 5 153 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 076 €47 510 €9 385 €-18 433 €10 700 €7 733 €7 733 €
229 658 €12 965 €9 140 €16 693 €---
330 251 €12 711 €8 886 €17 541 €---
430 856 €12 447 €8 623 €18 409 €---
531 473 €12 175 €8 350 €19 298 €---
632 103 €11 893 €8 068 €20 210 €---
732 745 €11 600 €7 776 €21 144 €---
833 400 €11 298 €7 473 €22 102 €---
934 068 €10 984 €7 159 €23 083 €---
1034 749 €10 659 €6 835 €24 090 €---
1135 444 €10 323 €6 498 €25 121 €---
1236 153 €9 974 €6 150 €26 178 €---
1336 876 €9 613 €5 789 €27 262 €---
1437 613 €9 240 €5 415 €28 374 €---
1538 366 €8 852 €5 028 €29 513 €---
1639 133 €8 451 €4 626 €30 682 €---
1739 916 €8 036 €4 211 €31 880 €---
1840 714 €7 606 €3 781 €33 108 €---
1941 528 €7 160 €3 335 €34 368 €---
2042 359 €6 698 €2 873 €35 661 €---
2143 206 €6 220 €2 395 €36 986 €---
2244 070 €5 725 €1 900 €38 345 €---
2344 951 €5 212 €1 387 €39 740 €---
2445 850 €4 681 €856 €41 170 €---
2546 767 €4 130 €305 €42 637 €---
TOTAL931 324 €266 162 €136 243 €665 162 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 665 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 106 €-3 210 €+9 316 €
2+6 106 €+2 688 €+3 418 €
3+6 106 €+5 262 €+844 €
4+6 106 €+5 523 €+583 €
5+6 106 €+5 789 €+317 €
6+6 106 €+6 063 €+43 €
7+6 106 €+6 343 €-237 €
8+6 106 €+6 631 €-525 €
9+6 106 €+6 925 €-819 €
10+6 106 €+7 227 €-1 121 €
11+6 106 €+7 536 €-1 430 €
12+6 106 €+7 854 €-1 748 €
13+6 106 €+8 179 €-2 073 €
14+6 106 €+8 512 €-2 406 €
15+6 106 €+8 854 €-2 748 €
16+6 106 €+9 205 €-3 099 €
17+6 106 €+9 564 €-3 458 €
18+6 106 €+9 933 €-3 827 €
19+6 106 €+10 311 €-4 205 €
20+6 106 €+10 698 €-4 592 €
21+6 106 €+11 096 €-4 990 €
22+6 106 €+11 504 €-5 398 €
23+6 106 €+11 922 €-5 816 €
24+6 106 €+12 351 €-6 245 €
25+6 106 €+12 791 €-6 685 €
Total+152 650 €+199 549 €+-46 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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