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Rare sur le secteur - Appartement de prestige de 210 m² habitable avec terrasse, jardin, piscine, garage et dépendance

Bien expiré
VilleHam-sous-Varsberg (57)
Surface210
Coût Total269 740
Loyer Annuel29 076
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+751
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 218 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 038,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Découvrez ce bien d'exception au sein d'une petite copropriété de seulement deux lots. Un cadre privilégié, pour un appartement aux allures de maison, développant 210 m² habitables et offrant des prestations haut de gamme.

Dès l'entrée, vous serez séduit par un vaste hall qui ouvre sur un séjour lumineux, chaleureux et spacieux, sublimé par une cheminée à bois. La cuisine ouverte, entièrement aménagée et équipée, prolonge cet espace de vie avec élégance et fonctionnalité, donnant un accès direct à la terrasse ensoleillée.

Idéal pour une vie de famille confortable ou le télétravail, l'appartement propose également un grand bureau ainsi qu'une salle de jeux, parfaitement intégrés à la distribution.

L'espace nuit se compose de trois belles chambres, dont une suite parentale avec dressing, alliant confort et raffinement. La salle de bains, moderne et soignée, comprend baignoire, douche et meuble vasque.

Les atouts complémentaires ne manquent pas :

  • Une buanderie indépendante
  • Un sous-sol fonctionnel
  • Un garage fermé
  • Une dépendance offrant de multiples possibilités (atelier, studio, salle de sport…)

Côté extérieur, vous profiterez pleinement d'une grande terrasse bien, d'un jardin privatif paysager et d'une piscine chauffée, pour des moments de détente toute l'année.

Un bien unique, alliant volumes, qualité de vie et prestations de standing. À visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

N'attendez plus pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le potentiel de cet appartement prête à accueillir vos projets de vie !

Téléphone: 03 87 82 82 80 Mail: Forbachcentre@orpi.com Référence agence : 234

Ville : Ham-sous-Varsberg
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57880
Coordonnées : 49.181090, 6.642259
Total : 269 740
Prix d'acquisition : 218 000
Travaux : 34 300
Valeur du bien : 252 300
Frais de notaire : 17 440
Coût estimé : 17 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2423€/mois
Loyer annuel estimé : 29076€/an
Fourchette totale : 1889€ - 3107€/mois
Fourchette annuelle : 22673€ - 37288€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :8.41% - 13.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 353,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :76,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 429,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 243,12
Coût de l'assurance :22 927,90
Taxe foncière : 2 907,64€/an
Soit par mois : 242,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 423,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 672,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :751,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 126 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des éléments de cuisine (peinture, robinetterie) pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais quelques éléments à rafraîchir.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour pour confort.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour pour confort.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace de vie.
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon impeccable, mais rafraîchissement recommandé.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:6 300
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Parquet flottant 60 m²: 50€/m² × 60 = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 000
    Vérification tableau électrique: 1 tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ham-sous-Varsberg (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 076 €/an
Calcul : 2 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 740 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 501
Revenus locatifs : +29 076
Charges déductibles : -47 501
Résultat foncier Année 1 : -18 425(Déficit de 18 425 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 7 725
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 201 €/an
Revenus locatifs : +29 076
Charges déductibles : -13 201
Résultat foncier Années 2+ : 15 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7724.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 218 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 700(65% de 218 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 153 €/an
Calcul : 141 700 € × 3,636% = 5 153
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 07647 5109 385-18 43310 700 €7 733 €7 733 €
229 65812 9659 14016 693---
330 25112 7118 88617 541---
430 85612 4478 62318 409---
531 47312 1758 35019 298---
632 10311 8938 06820 210---
732 74511 6007 77621 144---
833 40011 2987 47322 102---
934 06810 9847 15923 083---
1034 74910 6596 83524 090---
1135 44410 3236 49825 121---
1236 1539 9746 15026 178---
1336 8769 6135 78927 262---
1437 6139 2405 41528 374---
1538 3668 8525 02829 513---
1639 1338 4514 62630 682---
1739 9168 0364 21131 880---
1840 7147 6063 78133 108---
1941 5287 1603 33534 368---
2042 3596 6982 87335 661---
2143 2066 2202 39536 986---
2244 0705 7251 90038 345---
2344 9515 2121 38739 740---
2445 8504 68185641 170---
2546 7674 13030542 637---
TOTAL931 324266 162136 243665 16210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 665 162
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 106-3 210+9 316
2+6 106+2 688+3 418
3+6 106+5 262+844
4+6 106+5 523+583
5+6 106+5 789+317
6+6 106+6 063+43
7+6 106+6 343-237
8+6 106+6 631-525
9+6 106+6 925-819
10+6 106+7 227-1 121
11+6 106+7 536-1 430
12+6 106+7 854-1 748
13+6 106+8 179-2 073
14+6 106+8 512-2 406
15+6 106+8 854-2 748
16+6 106+9 205-3 099
17+6 106+9 564-3 458
18+6 106+9 933-3 827
19+6 106+10 311-4 205
20+6 106+10 698-4 592
21+6 106+11 096-4 990
22+6 106+11 504-5 398
23+6 106+11 922-5 816
24+6 106+12 351-6 245
25+6 106+12 791-6 685
Total+152 650+199 549+-46 899
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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