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Appartement T3 à vendre - 3 pièces - 52 m2 - Cholet - 49 - PAYS-DE-LOIRE

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface52m²
Coût Total121 201€
Loyer Annuel8 371€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 760 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 341,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Hyper Centre - Appartement duplex situé au 1er étage d'une petite copropriété sans charge offrant :- une pièce de vie avec cuisine ouverte,- à l'étage, le palier dessert deux chambres sous rampants et une salle d'eau avec WC.- Buanderie, rangement et WC au RDC accessible directement de l'appartement.Idéal investissement locatif.Pas de charges de copropriété.Des travaux de rafraichissement sont nécessaires.

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.060489, -0.876533
Total : 121 201€
Prix d'acquisition : 69 760€
Travaux : 45 860€
Valeur du bien : 115 620€
Frais de notaire : 5 581€
Coût estimé : 5 581€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 13.42€/m²/mois
Fourchette : 10.80€ - 16.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8371€/an
Fourchette totale : 562€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6742€ - 10395€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 201€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :36,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 634,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 302,03€
Coût de l'assurance :10 908,09€
Taxe foncière : 837,15€/an
Soit par mois : 69,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 52 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres avec parquet abîmé et murs en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et retouche du carrelage au sol
Quantité: salon (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 860 €(882 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude:3 600€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres:2 400€
    Rénovation complète 2 chambres: 2 chambres × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:960€
    Peinture murs salon: 22 m² × 30€/m² = 660€, Retouche carrelage: 1 retouche × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 371 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 201 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 166 €
Revenus locatifs : +8 371 €
Charges déductibles : -51 166 €
Résultat foncier Année 1 : -42 794 €(Déficit de 42 794 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 394 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 306 €/an
Revenus locatifs : +8 371 €
Charges déductibles : -5 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21394.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 344 €(65% de 69 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 649 €/an
Calcul : 45 344 € × 3,636% = 1 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 371 €51 170 €4 036 €-42 798 €21 400 €21 398 €21 398 €
28 539 €5 202 €3 929 €3 337 €--18 061 €
38 710 €5 091 €3 817 €3 619 €--14 442 €
48 884 €4 976 €3 702 €3 908 €--10 534 €
59 062 €4 857 €3 583 €4 205 €--6 329 €
69 243 €4 734 €3 460 €4 509 €--1 820 €
79 428 €4 606 €3 333 €4 821 €---
89 616 €4 475 €3 201 €5 142 €---
99 809 €4 338 €3 065 €5 470 €---
1010 005 €4 198 €2 924 €5 807 €---
1110 205 €4 052 €2 778 €6 153 €---
1210 409 €3 901 €2 628 €6 508 €---
1310 617 €3 745 €2 472 €6 872 €---
1410 829 €3 584 €2 311 €7 245 €---
1511 046 €3 418 €2 144 €7 628 €---
1611 267 €3 245 €1 972 €8 022 €---
1711 492 €3 067 €1 794 €8 425 €---
1811 722 €2 883 €1 609 €8 839 €---
1911 957 €2 692 €1 419 €9 265 €---
2012 196 €2 495 €1 221 €9 701 €---
2112 440 €2 291 €1 017 €10 149 €---
2212 688 €2 080 €806 €10 608 €---
2312 942 €1 862 €588 €11 080 €---
2413 201 €1 636 €363 €11 565 €---
2513 465 €1 403 €129 €12 062 €---
TOTAL268 141 €135 999 €58 302 €132 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 758 €-6 420 €+8 178 €
2+1 758 €0 €+1 758 €
3+1 758 €0 €+1 758 €
4+1 758 €0 €+1 758 €
5+1 758 €0 €+1 758 €
6+1 758 €0 €+1 758 €
7+1 758 €+900 €+858 €
8+1 758 €+1 542 €+216 €
9+1 758 €+1 641 €+117 €
10+1 758 €+1 742 €+16 €
11+1 758 €+1 846 €-88 €
12+1 758 €+1 952 €-194 €
13+1 758 €+2 061 €-303 €
14+1 758 €+2 174 €-416 €
15+1 758 €+2 289 €-531 €
16+1 758 €+2 406 €-648 €
17+1 758 €+2 528 €-770 €
18+1 758 €+2 652 €-894 €
19+1 758 €+2 779 €-1 021 €
20+1 758 €+2 910 €-1 152 €
21+1 758 €+3 045 €-1 287 €
22+1 758 €+3 183 €-1 425 €
23+1 758 €+3 324 €-1 566 €
24+1 758 €+3 469 €-1 711 €
25+1 758 €+3 619 €-1 861 €
Total+43 950 €+39 643 €+4 307 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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