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Bureau ou appartement Poitiers

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface100m²
Coût Total159 000€
Loyer Annuel13 341€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bureau ou appartement Poitiers - Bureau ou appartement résidence le Mail (place de Provence) 100m² ancien cabinet d'avocats 4 pièces pour bureaux, un coin cuisine etc Idéal pour professionnel

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.589490, 0.355670
Total : 159 000€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 150 200€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13341€/an
Fourchette totale : 882€ - 1402€/mois
Fourchette annuelle : 10579€ - 16823€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 820,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 701,90€
Coût de l'assurance :13 515,00€
Taxe foncière : 1 334,06€/an
Soit par mois : 111,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 100 m² × 90€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€
  • Salon:3 000€
    Revêtement sol salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 341 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 191 €
Revenus locatifs : +13 341 €
Charges déductibles : -47 191 €
Résultat foncier Année 1 : -33 850 €(Déficit de 33 850 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 450 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 991 €/an
Revenus locatifs : +13 341 €
Charges déductibles : -6 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 350 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12450.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 341 €47 196 €5 121 €-33 855 €21 400 €12 455 €12 455 €
213 607 €6 857 €4 983 €6 750 €--5 705 €
313 880 €6 714 €4 840 €7 165 €---
414 157 €6 566 €4 692 €7 591 €---
514 440 €6 414 €4 539 €8 027 €---
614 729 €6 256 €4 381 €8 473 €---
715 024 €6 093 €4 218 €8 931 €---
815 324 €5 924 €4 050 €9 400 €---
915 631 €5 750 €3 876 €9 880 €---
1015 943 €5 570 €3 696 €10 373 €---
1116 262 €5 385 €3 510 €10 877 €---
1216 587 €5 193 €3 318 €11 394 €---
1316 919 €4 995 €3 120 €11 924 €---
1417 257 €4 790 €2 915 €12 468 €---
1517 603 €4 578 €2 704 €13 024 €---
1617 955 €4 360 €2 485 €13 595 €---
1718 314 €4 134 €2 259 €14 180 €---
1818 680 €3 901 €2 026 €14 779 €---
1919 054 €3 660 €1 785 €15 394 €---
2019 435 €3 411 €1 536 €16 024 €---
2119 823 €3 154 €1 279 €16 670 €---
2220 220 €2 888 €1 013 €17 332 €---
2320 624 €2 613 €739 €18 011 €---
2421 037 €2 330 €455 €18 707 €---
2521 457 €2 037 €162 €19 420 €---
TOTAL427 302 €160 768 €73 702 €266 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 802 €-6 420 €+9 222 €
2+2 802 €0 €+2 802 €
3+2 802 €+438 €+2 364 €
4+2 802 €+2 277 €+525 €
5+2 802 €+2 408 €+394 €
6+2 802 €+2 542 €+260 €
7+2 802 €+2 679 €+123 €
8+2 802 €+2 820 €-18 €
9+2 802 €+2 964 €-162 €
10+2 802 €+3 112 €-310 €
11+2 802 €+3 263 €-461 €
12+2 802 €+3 418 €-616 €
13+2 802 €+3 577 €-775 €
14+2 802 €+3 740 €-938 €
15+2 802 €+3 907 €-1 105 €
16+2 802 €+4 078 €-1 276 €
17+2 802 €+4 254 €-1 452 €
18+2 802 €+4 434 €-1 632 €
19+2 802 €+4 618 €-1 816 €
20+2 802 €+4 807 €-2 005 €
21+2 802 €+5 001 €-2 199 €
22+2 802 €+5 200 €-2 398 €
23+2 802 €+5 403 €-2 601 €
24+2 802 €+5 612 €-2 810 €
25+2 802 €+5 826 €-3 024 €
Total+70 050 €+79 960 €+-9 910 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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