Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 6 pièces 216 m²

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface216m²
Coût Total321 540€
Loyer Annuel25 178€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 263 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 1 217,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au centre de Castres, dans un immeuble de standing, occupant le dernier étage, ayant une vue dégagée sur la ville, sans vis à vis, trouvez un appartement spacieux. Avec son ascenseur arrivant directement dans le hall d'entrée, il saura vous charmer par sa pièce de séjour lumineuse exposée plein sud, sa bibliothèque proche de la salle à manger. Il possède une cuisine avec son cellier, 3 chambres, dont une suite parentale, deux salles de bains & une salle d'eau. il dispose d'un garage pour 2 voitures, d'une place de parking fermée, d'une cave, d'un grenier. Portail extérieur automatique, chaudière individuelle au gaz, double vitrage, volets roulants électriques. Belle prestation. Nombre de lots de la copropriété: 12, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) (SYNDIC / COPROPRIETE) : 3523 euros soit 293 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Le Diagnostic de Performance Énergétique(DPE) a été réalisé selon une méthode valable mais non fiable et non-opposable. Contactez Claude MEGEMONT Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°414 233 932 Greffe de CASTRES) (réf. 579211 )

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.605590, 2.241240
Total : 321 540€
Prix d'acquisition : 263 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 300 500€
Frais de notaire : 21 040€
Coût estimé : 21 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 2098€/mois
Loyer annuel estimé : 25178€/an
Fourchette totale : 1626€ - 2708€/mois
Fourchette annuelle : 19508€ - 32496€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :321 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 589,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :93,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 682,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 185,73€
Coût de l'assurance :28 134,75€
Taxe foncière : 2 517,81€/an
Soit par mois : 209,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 293,00€/mois
Soit par an : 3 516,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 098,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 185,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires dans les deux salles de bains et la salle d'eau, y compris carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain + 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 visible, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:3 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1500€, Installation: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:11 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:16 000€
    Salle de bain 1: 4000€, Salle de bain 2: 4000€, Salle d'eau: 4000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant 45 m²: 45€/m² × 45 = 2025€, Main d'œuvre: 975€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 178 €/an
Calcul : 2 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 321 540 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 125 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 518 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 516 €/an
Calcul : 293 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 389 €
Revenus locatifs : +25 178 €
Charges déductibles : -55 389 €
Résultat foncier Année 1 : -30 211 €(Déficit de 30 211 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 811 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 889 €/an
Revenus locatifs : +25 178 €
Charges déductibles : -17 889 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 289 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8810.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 263 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 950 €(65% de 263 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 216 €/an
Calcul : 170 950 € × 3,636% = 6 216 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 178 €55 399 €10 740 €-30 221 €21 400 €8 821 €8 821 €
225 682 €17 613 €10 454 €8 069 €--752 €
326 195 €17 317 €10 158 €8 878 €---
426 719 €17 011 €9 852 €9 708 €---
527 254 €16 695 €9 536 €10 559 €---
627 799 €16 368 €9 209 €11 431 €---
728 355 €16 029 €8 870 €12 325 €---
828 922 €15 679 €8 520 €13 243 €---
929 500 €15 317 €8 158 €14 183 €---
1030 090 €14 942 €7 783 €15 148 €---
1130 692 €14 555 €7 396 €16 137 €---
1231 306 €14 154 €6 995 €17 152 €---
1331 932 €13 740 €6 581 €18 192 €---
1432 571 €13 311 €6 152 €19 259 €---
1533 222 €12 868 €5 708 €20 354 €---
1633 886 €12 409 €5 250 €21 477 €---
1734 564 €11 935 €4 775 €22 629 €---
1835 255 €11 444 €4 285 €23 811 €---
1935 961 €10 936 €3 777 €25 024 €---
2036 680 €10 412 €3 252 €26 268 €---
2137 413 €9 869 €2 709 €27 545 €---
2238 162 €9 307 €2 148 €28 855 €---
2338 925 €8 726 €1 567 €30 199 €---
2439 703 €8 125 €966 €31 578 €---
2540 497 €7 504 €345 €32 994 €---
TOTAL806 463 €371 666 €155 186 €434 797 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 434 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 287 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 287 €-6 420 €+11 707 €
2+5 287 €0 €+5 287 €
3+5 287 €+2 438 €+2 849 €
4+5 287 €+2 912 €+2 375 €
5+5 287 €+3 168 €+2 119 €
6+5 287 €+3 429 €+1 858 €
7+5 287 €+3 698 €+1 589 €
8+5 287 €+3 973 €+1 314 €
9+5 287 €+4 255 €+1 032 €
10+5 287 €+4 544 €+743 €
11+5 287 €+4 841 €+446 €
12+5 287 €+5 145 €+142 €
13+5 287 €+5 458 €-171 €
14+5 287 €+5 778 €-491 €
15+5 287 €+6 106 €-819 €
16+5 287 €+6 443 €-1 156 €
17+5 287 €+6 789 €-1 502 €
18+5 287 €+7 143 €-1 856 €
19+5 287 €+7 507 €-2 220 €
20+5 287 €+7 880 €-2 593 €
21+5 287 €+8 263 €-2 976 €
22+5 287 €+8 656 €-3 369 €
23+5 287 €+9 060 €-3 773 €
24+5 287 €+9 473 €-4 186 €
25+5 287 €+9 898 €-4 611 €
Total+132 175 €+130 439 €+1 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →