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Maison 2 pièces 44 m²

VilleTheneuille (03)
Surface44m²
Coût Total67 260€
Loyer Annuel3 413€
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 22 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 44 m² - Maison À Vendre

Réf. 41458. Maison à vendre proche Theneuille, en mauvais état et à rénover, idéale pour un premier achat ou un investissement. Terrain et grange à proximité. Pas de chauffage donc pas de DPE. Assainissement à prévoir. Prix attractif : 22 000 EUR. Proche des commodités et transports, elle représente une opportunité rare sur le marché local. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite Référence agence : 41458 Référence annonce : 97B4-KGW-E11 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 20 000 €

Ville : Theneuille
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03350
Coordonnées : 46.588750, 2.862026
Total : 67 260€
Prix d'acquisition : 22 000€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 65 500€
Frais de notaire : 1 760€
Coût estimé : 1 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 284€/mois
Loyer annuel estimé : 3413€/an
Fourchette totale : 220€ - 368€/mois
Fourchette annuelle : 2639€ - 4413€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :508,55 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :22 376 €
Prix d'achat :22 000 €
Décote à l'achat :-376€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-44 884€ (-200.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :337,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :19,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 357,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 080,77€
Coût de l'assurance :5 885,25€
Taxe foncière : 341,28€/an
Soit par mois : 28,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 284,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 385,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (ex: poêle à granulés ou pompe à chaleur air/eau) pour remplacer l'absence de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes énergétiques et améliorer le confort.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour fournir de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 44 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, réfection électricité et menuiseries intérieures pour le salon.
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant une rénovation lourde.
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement pour garantir le bon fonctionnement.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: Nécessaire pour assurer la conformité et la salubrité de la maison.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(989 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète chambres: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Assainissement:6 000€
    Mise aux normes assainissement: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Theneuille (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 284 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 413 €/an
Calcul : 284 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 345 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 341 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 421 €
Revenus locatifs : +3 413 €
Charges déductibles : -46 421 €
Résultat foncier Année 1 : -43 008 €(Déficit de 43 008 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 921 €/an
Revenus locatifs : +3 413 €
Charges déductibles : -2 921 €
Résultat foncier Années 2+ : 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21608.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 22 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 14 300 €(65% de 22 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 520 €/an
Calcul : 14 300 € × 3,636% = 520 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 413 €46 424 €2 347 €-43 011 €21 400 €21 611 €21 611 €
23 481 €2 862 €2 286 €619 €--20 992 €
33 551 €2 799 €2 222 €752 €--20 240 €
43 622 €2 733 €2 156 €889 €--19 351 €
53 694 €2 665 €2 088 €1 029 €--18 322 €
63 768 €2 595 €2 018 €1 173 €--17 149 €
73 843 €2 522 €1 945 €1 322 €--15 827 €
83 920 €2 446 €1 869 €1 474 €--14 353 €
93 999 €2 368 €1 791 €1 631 €--12 722 €
104 079 €2 286 €1 710 €1 792 €--10 929 €
114 160 €2 202 €1 626 €1 958 €--8 971 €
124 243 €2 115 €1 538 €2 128 €---
134 328 €2 025 €1 448 €2 303 €---
144 415 €1 931 €1 355 €2 483 €---
154 503 €1 835 €1 258 €2 669 €---
164 593 €1 734 €1 158 €2 859 €---
174 685 €1 630 €1 054 €3 055 €---
184 779 €1 523 €946 €3 256 €---
194 874 €1 411 €835 €3 463 €---
204 972 €1 296 €719 €3 676 €---
215 071 €1 176 €599 €3 895 €---
225 173 €1 052 €476 €4 120 €---
235 276 €924 €347 €4 352 €---
245 382 €791 €214 €4 591 €---
255 489 €653 €76 €4 836 €---
TOTAL109 314 €91 998 €34 081 €17 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+717 €-6 420 €+7 137 €
2+717 €0 €+717 €
3+717 €0 €+717 €
4+717 €0 €+717 €
5+717 €0 €+717 €
6+717 €0 €+717 €
7+717 €0 €+717 €
8+717 €0 €+717 €
9+717 €0 €+717 €
10+717 €0 €+717 €
11+717 €0 €+717 €
12+717 €+638 €+79 €
13+717 €+691 €+26 €
14+717 €+745 €-28 €
15+717 €+801 €-84 €
16+717 €+858 €-141 €
17+717 €+916 €-199 €
18+717 €+977 €-260 €
19+717 €+1 039 €-322 €
20+717 €+1 103 €-386 €
21+717 €+1 169 €-452 €
22+717 €+1 236 €-519 €
23+717 €+1 306 €-589 €
24+717 €+1 377 €-660 €
25+717 €+1 451 €-734 €
Total+17 925 €+7 886 €+10 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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