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Maison 5 pièces 83 m²

Bien expiré
VilleAuneau (28)
Surface83m²
Coût Total154 960€
Loyer Annuel11 072€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 180,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 83 m²

Venez découvrir cette maison ancienne à rénover entièrement et comprenant au rdc : séjour/salle à manger avec cheminée, cuisine, chambre. A l'étage : palier, 2 chambres, salle de bains avec wc. Garage. Terrain clos de mûrs.

Surface : 83 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/02/2026

Consommation énergie primaire : 518 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 930 € et 5 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Auneau
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28700
Coordonnées : 48.471237, 1.769455
Total : 154 960€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 49 120€
Valeur du bien : 147 120€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11072€/an
Fourchette totale : 734€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 8813€ - 13911€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 788,77€
Coût de l'assurance :13 559,00€
Taxe foncière : 1 107,24€/an
Soit par mois : 92,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 903,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, peinture et revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture et réfection électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 120 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 320€
    Isolation des combles: 83 m² × 40€/m² = 3320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 800€
    Rénovation salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auneau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 072 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 960 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 940 €
Revenus locatifs : +11 072 €
Charges déductibles : -55 940 €
Résultat foncier Année 1 : -44 868 €(Déficit de 44 868 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 820 €/an
Revenus locatifs : +11 072 €
Charges déductibles : -6 820 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 252 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23468.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 072 €55 945 €5 176 €-44 873 €21 400 €23 473 €23 473 €
211 294 €6 688 €5 038 €4 606 €--18 867 €
311 520 €6 545 €4 896 €4 975 €--13 892 €
411 750 €6 398 €4 748 €5 352 €--8 540 €
511 985 €6 245 €4 596 €5 740 €--2 800 €
612 225 €6 087 €4 438 €6 137 €---
712 469 €5 924 €4 275 €6 545 €---
812 719 €5 756 €4 106 €6 963 €---
912 973 €5 581 €3 932 €7 392 €---
1013 233 €5 401 €3 751 €7 832 €---
1113 497 €5 214 €3 564 €8 283 €---
1213 767 €5 021 €3 371 €8 746 €---
1314 042 €4 821 €3 171 €9 221 €---
1414 323 €4 614 €2 965 €9 709 €---
1514 610 €4 401 €2 751 €10 209 €---
1614 902 €4 180 €2 530 €10 722 €---
1715 200 €3 951 €2 301 €11 249 €---
1815 504 €3 715 €2 065 €11 789 €---
1915 814 €3 470 €1 820 €12 344 €---
2016 130 €3 217 €1 567 €12 913 €---
2116 453 €2 955 €1 306 €13 498 €---
2216 782 €2 685 €1 035 €14 097 €---
2317 118 €2 405 €755 €14 713 €---
2417 460 €2 115 €466 €15 345 €---
2517 809 €1 816 €166 €15 994 €---
TOTAL354 652 €165 149 €74 789 €189 503 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 503 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 325 €-6 420 €+8 745 €
2+2 325 €0 €+2 325 €
3+2 325 €0 €+2 325 €
4+2 325 €0 €+2 325 €
5+2 325 €0 €+2 325 €
6+2 325 €+1 001 €+1 324 €
7+2 325 €+1 963 €+362 €
8+2 325 €+2 089 €+236 €
9+2 325 €+2 218 €+107 €
10+2 325 €+2 350 €-25 €
11+2 325 €+2 485 €-160 €
12+2 325 €+2 624 €-299 €
13+2 325 €+2 766 €-441 €
14+2 325 €+2 913 €-588 €
15+2 325 €+3 063 €-738 €
16+2 325 €+3 217 €-892 €
17+2 325 €+3 375 €-1 050 €
18+2 325 €+3 537 €-1 212 €
19+2 325 €+3 703 €-1 378 €
20+2 325 €+3 874 €-1 549 €
21+2 325 €+4 049 €-1 724 €
22+2 325 €+4 229 €-1 904 €
23+2 325 €+4 414 €-2 089 €
24+2 325 €+4 603 €-2 278 €
25+2 325 €+4 798 €-2 473 €
Total+58 125 €+56 851 €+1 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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