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Appartement 65 m2 (possibilité 120 m2) centre ville Vesoul

VilleVesoul (70)
Surface65m²
Coût Total114 400€
Loyer Annuel6 641€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement en dernier étage d'une petite copropriété e plein centre ville de Vesoul (rue Paul Morel) Issu de la division d'un appartement de plus grande taille, il comprend actuellement 3 chambres, un dégagement et une salle de bains. Peut donc être habilité en logement indépendant de 3 pièces car il dispose d'un accès totalement indépendant. Le plus de cet appartement! la possibilité de créer environ 60 m2 supplémentaire jouxtant les 3 pièces. Au final, possibilité d'avoir un appartement de 120/ 125 m2 60000 euros

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.622680, 6.155860
Total : 114 400€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 109 600€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6641€/an
Fourchette totale : 436€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5228€ - 8436€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 131,18 €/m²
Basé sur :296 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 527 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-13 527€ (-18.4%)
Marge achat-revente :-40 873€ (-55.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 591,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 209,75€
Coût de l'assurance :9 724,00€
Taxe foncière : 664,09€/an
Soit par mois : 55,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 553,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€/chambre = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 641 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 692 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 345 €
Revenus locatifs : +6 641 €
Charges déductibles : -54 345 €
Résultat foncier Année 1 : -47 705 €(Déficit de 47 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 745 €/an
Revenus locatifs : +6 641 €
Charges déductibles : -4 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26304.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 641 €54 349 €3 696 €-47 708 €21 400 €26 308 €26 308 €
26 774 €4 649 €3 596 €2 124 €--24 184 €
36 909 €4 546 €3 493 €2 363 €--21 821 €
47 047 €4 439 €3 386 €2 608 €--19 213 €
57 188 €4 329 €3 276 €2 859 €--16 354 €
67 332 €4 216 €3 162 €3 117 €--13 237 €
77 479 €4 098 €3 045 €3 381 €--9 856 €
87 628 €3 976 €2 923 €3 652 €--6 205 €
97 781 €3 851 €2 798 €3 930 €--2 275 €
107 936 €3 721 €2 668 €4 215 €---
118 095 €3 587 €2 534 €4 508 €---
128 257 €3 449 €2 396 €4 808 €---
138 422 €3 306 €2 253 €5 116 €---
148 591 €3 158 €2 105 €5 433 €---
158 763 €3 005 €1 952 €5 757 €---
168 938 €2 848 €1 795 €6 090 €---
179 117 €2 685 €1 632 €6 432 €---
189 299 €2 516 €1 463 €6 783 €---
199 485 €2 342 €1 289 €7 142 €---
209 675 €2 163 €1 110 €7 512 €---
219 868 €1 977 €924 €7 891 €---
2210 065 €1 785 €732 €8 280 €---
2310 267 €1 587 €534 €8 680 €---
2410 472 €1 382 €329 €9 090 €---
2510 681 €1 170 €117 €9 511 €---
TOTAL212 710 €129 136 €53 210 €83 574 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 641 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 395 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 395 €-6 420 €+7 815 €
2+1 395 €0 €+1 395 €
3+1 395 €0 €+1 395 €
4+1 395 €0 €+1 395 €
5+1 395 €0 €+1 395 €
6+1 395 €0 €+1 395 €
7+1 395 €0 €+1 395 €
8+1 395 €0 €+1 395 €
9+1 395 €0 €+1 395 €
10+1 395 €+582 €+813 €
11+1 395 €+1 352 €+43 €
12+1 395 €+1 442 €-47 €
13+1 395 €+1 535 €-140 €
14+1 395 €+1 630 €-235 €
15+1 395 €+1 727 €-332 €
16+1 395 €+1 827 €-432 €
17+1 395 €+1 930 €-535 €
18+1 395 €+2 035 €-640 €
19+1 395 €+2 143 €-748 €
20+1 395 €+2 254 €-859 €
21+1 395 €+2 367 €-972 €
22+1 395 €+2 484 €-1 089 €
23+1 395 €+2 604 €-1 209 €
24+1 395 €+2 727 €-1 332 €
25+1 395 €+2 853 €-1 458 €
Total+34 875 €+25 072 €+9 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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