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Maison 10 pièces

Bien expiré
VilleSaint-André-de-Bâgé (01)
Surface180m²
Coût Total308 000€
Loyer Annuel22 689€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 220 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rafraîchir

Maison de 1973 avec une surface totale de 180 m² sur deux niveaux. Toiture et isolation des combles neufs. Sur une surface de terrain de 700 m². Agence et curieux s'abstenir.

Ville : Saint-André-de-Bâgé
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01380
Coordonnées : 46.296740, 4.911620
Total : 308 000€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 70 400€
Valeur du bien : 290 400€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.50€/m²/mois
Fourchette : 8.16€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1891€/mois
Loyer annuel estimé : 22689€/an
Fourchette totale : 1469€ - 2434€/mois
Fourchette annuelle : 17627€ - 29204€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 536,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :89,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 626,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 090,85€
Coût de l'assurance :26 950,00€
Taxe foncière : 2 268,90€/an
Soit par mois : 189,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 890,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 815,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1973, généralement associée à une classe énergétique E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOPTIONNEL
Sous-catégorie: Combles
Aucune action nécessaire, isolation des combles déjà effectuée.
Quantité: N/A
Raison: Toiture et isolation des combles neufs - pas de travaux nécessaires.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 400 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:0€
    Aucune action nécessaire, isolation des combles déjà effectuée.
  • Chauffage:15 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (coût moyen incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:25 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (coût moyen incluant installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (coût moyen incluant installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:14 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (coût moyen incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:7 000€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (coût moyen incluant installation), Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-de-Bâgé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 689 €/an
Calcul : 1 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 078 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 300 €
Revenus locatifs : +22 689 €
Charges déductibles : -84 300 €
Résultat foncier Année 1 : -61 611 €(Déficit de 61 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 900 €/an
Revenus locatifs : +22 689 €
Charges déductibles : -13 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 789 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40210.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 689 €84 310 €10 563 €-61 621 €21 400 €40 221 €40 221 €
223 143 €13 632 €10 285 €9 511 €--30 710 €
323 606 €13 344 €9 998 €10 261 €--20 449 €
424 078 €13 047 €9 700 €11 031 €--9 418 €
524 559 €12 738 €9 391 €11 821 €---
625 050 €12 419 €9 072 €12 631 €---
725 551 €12 089 €8 742 €13 463 €---
826 062 €11 747 €8 400 €14 316 €---
926 584 €11 393 €8 046 €15 191 €---
1027 115 €11 026 €7 679 €16 089 €---
1127 658 €10 647 €7 300 €17 011 €---
1228 211 €10 254 €6 907 €17 957 €---
1328 775 €9 847 €6 500 €18 928 €---
1429 351 €9 426 €6 079 €19 925 €---
1529 938 €8 990 €5 643 €20 948 €---
1630 536 €8 538 €5 192 €21 998 €---
1731 147 €8 071 €4 724 €23 076 €---
1831 770 €7 588 €4 241 €24 182 €---
1932 405 €7 087 €3 740 €25 319 €---
2033 054 €6 568 €3 221 €26 485 €---
2133 715 €6 032 €2 685 €27 683 €---
2234 389 €5 476 €2 129 €28 913 €---
2335 077 €4 901 €1 554 €30 176 €---
2435 778 €4 305 €959 €31 473 €---
2536 494 €3 689 €342 €32 805 €---
TOTAL726 734 €307 163 €153 091 €419 571 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 419 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 765 €-6 420 €+11 185 €
2+4 765 €0 €+4 765 €
3+4 765 €0 €+4 765 €
4+4 765 €0 €+4 765 €
5+4 765 €+721 €+4 044 €
6+4 765 €+3 789 €+976 €
7+4 765 €+4 039 €+726 €
8+4 765 €+4 295 €+470 €
9+4 765 €+4 557 €+208 €
10+4 765 €+4 827 €-62 €
11+4 765 €+5 103 €-338 €
12+4 765 €+5 387 €-622 €
13+4 765 €+5 678 €-913 €
14+4 765 €+5 977 €-1 212 €
15+4 765 €+6 284 €-1 519 €
16+4 765 €+6 599 €-1 834 €
17+4 765 €+6 923 €-2 158 €
18+4 765 €+7 255 €-2 490 €
19+4 765 €+7 596 €-2 831 €
20+4 765 €+7 946 €-3 181 €
21+4 765 €+8 305 €-3 540 €
22+4 765 €+8 674 €-3 909 €
23+4 765 €+9 053 €-4 288 €
24+4 765 €+9 442 €-4 677 €
25+4 765 €+9 841 €-5 076 €
Total+119 125 €+125 871 €+-6 746 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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