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Belle batisse fin XIXéme

Bien expiré
VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface219.33m²
Coût Total320 300€
Loyer Annuel23 557€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 219.33 m²
Prix au m² : 1 025,85 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Jardin

Sur les bords du Rhône, Grande maison de 219m2 avec Cour - Terasse et Garage independant - Rdc: Hall desservant les étages et les caves et 1 pièce. 1er : Séjour - Cuisine - 2 Chambres - Salle de bain - Accés Terrasse. 2e: 4 Chambres. 3e 2 Grands espaces grenier pouvant être aménagés - La maison offre plusieurs possibilités - DPE D - Ideal projets appartements ou si vous souhaitez une belle batisse d'antan - Prix: 225 000EUR Honoraires charge vendeur

  • https://houbron-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.368326, 4.645962
Total : 320 300€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 77 300€
Valeur du bien : 302 300€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219.33m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1963€/mois
Loyer annuel estimé : 23557€/an
Fourchette totale : 1467€ - 2627€/mois
Fourchette annuelle : 17607€ - 31519€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 489,64 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :326 723 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-101 723€ (-31.1%)
Marge achat-revente :6 423€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :320 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 586,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :93,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 679,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 611,16€
Coût de l'assurance :28 026,25€
Taxe foncière : 2 355,73€/an
Soit par mois : 196,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 963,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 876,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 219.33 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 219.33 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 300 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation combles: 219.33 m² × 50€/m² = 10966.5€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries - Fenêtres:21 600€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 800€/fenêtre = 21600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 72 m² × 25€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 557 €/an
Calcul : 1 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 320 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 121 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 528 €
Revenus locatifs : +23 557 €
Charges déductibles : -91 528 €
Résultat foncier Année 1 : -67 971 €(Déficit de 67 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 228 €/an
Revenus locatifs : +23 557 €
Charges déductibles : -14 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 329 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46571.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 557 €91 539 €10 762 €-67 981 €21 400 €46 581 €46 581 €
224 028 €13 953 €10 476 €10 075 €--36 506 €
324 509 €13 657 €10 181 €10 852 €--25 654 €
424 999 €13 352 €9 875 €11 648 €--14 007 €
525 499 €13 035 €9 558 €12 464 €--1 543 €
626 009 €12 708 €9 231 €13 301 €---
726 529 €12 369 €8 892 €14 160 €---
827 060 €12 019 €8 542 €15 041 €---
927 601 €11 657 €8 180 €15 945 €---
1028 153 €11 282 €7 805 €16 872 €---
1128 716 €10 894 €7 417 €17 823 €---
1229 291 €10 492 €7 016 €18 798 €---
1329 876 €10 077 €6 601 €19 799 €---
1430 474 €9 648 €6 171 €20 826 €---
1531 083 €9 204 €5 727 €21 880 €---
1631 705 €8 744 €5 267 €22 961 €---
1732 339 €8 268 €4 792 €24 071 €---
1832 986 €7 776 €4 300 €25 210 €---
1933 646 €7 267 €3 791 €26 378 €---
2034 319 €6 741 €3 264 €27 578 €---
2135 005 €6 196 €2 719 €28 809 €---
2235 705 €5 633 €2 156 €30 072 €---
2336 419 €5 050 €1 573 €31 369 €---
2437 148 €4 447 €970 €32 701 €---
2537 890 €3 823 €346 €34 068 €---
TOTAL754 549 €319 831 €155 611 €434 718 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 434 718 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 947 €-6 420 €+11 367 €
2+4 947 €0 €+4 947 €
3+4 947 €0 €+4 947 €
4+4 947 €0 €+4 947 €
5+4 947 €0 €+4 947 €
6+4 947 €+3 528 €+1 419 €
7+4 947 €+4 248 €+699 €
8+4 947 €+4 512 €+435 €
9+4 947 €+4 783 €+164 €
10+4 947 €+5 061 €-114 €
11+4 947 €+5 347 €-400 €
12+4 947 €+5 639 €-692 €
13+4 947 €+5 940 €-993 €
14+4 947 €+6 248 €-1 301 €
15+4 947 €+6 564 €-1 617 €
16+4 947 €+6 888 €-1 941 €
17+4 947 €+7 221 €-2 274 €
18+4 947 €+7 563 €-2 616 €
19+4 947 €+7 913 €-2 966 €
20+4 947 €+8 273 €-3 326 €
21+4 947 €+8 643 €-3 696 €
22+4 947 €+9 022 €-4 075 €
23+4 947 €+9 411 €-4 464 €
24+4 947 €+9 810 €-4 863 €
25+4 947 €+10 220 €-5 273 €
Total+123 675 €+130 415 €+-6 740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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