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Détails du bien

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface107.48m²
Coût Total178 980€
Loyer Annuel13 002€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 107.48 m²
Prix au m² : 1 116,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Convecteur éléctrique Electricité, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

EXTRA MUROS- Dans une résidence entretenue, venez découvrir au 2ème étage avec ascenseur, ce grand 4 pièces de 107.48m2 loi Carrez, avec balcon-terrasse (16m2) et box privatif (15m2). Il se compose d'un séjour de 33m2 , d'une cuisine indépendante aménagée, 3 chambres , d'une salle de bains , douche et un WC séparés. Box dans la cour de l'immeuble et cave sur le pallier. Excellent investissement locatif avec excellente rentabilité. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite. Nous sommes disponibles pour répondre à toutes vos questions chez Century21 Saint Marc Immobilier, 1 Place Saint Marc 30400 Villeneuve lès Avignon - 04 90 89 88 86 -A très vite ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1900.0 € et 2570.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-smi-villeneuve-avignon.com/mentions_legales/

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.936918, 4.802113
Total : 178 980€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 49 380€
Valeur du bien : 169 380€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.48m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1084€/mois
Loyer annuel estimé : 13002€/an
Fourchette totale : 828€ - 1418€/mois
Fourchette annuelle : 9934€ - 17017€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 843,71 €/m²
Basé sur :310 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 162 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-78 162€ (-39.4%)
Marge achat-revente :19 182€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :881,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 926,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 524,69€
Coût de l'assurance :13 423,50€
Taxe foncière : 1 300,20€/an
Soit par mois : 108,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 083,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107.48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 380 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 002 €/an
Calcul : 1 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 919 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 980 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 136 €
Revenus locatifs : +13 002 €
Charges déductibles : -57 136 €
Résultat foncier Année 1 : -44 134 €(Déficit de 44 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 734 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 756 €/an
Revenus locatifs : +13 002 €
Charges déductibles : -7 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 246 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22734.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 002 €57 142 €5 925 €-44 140 €21 400 €22 740 €22 740 €
213 262 €7 604 €5 766 €5 659 €--17 081 €
313 527 €7 440 €5 603 €6 088 €--10 994 €
413 798 €7 270 €5 433 €6 527 €--4 466 €
514 074 €7 095 €5 258 €6 978 €---
614 355 €6 914 €5 077 €7 441 €---
714 642 €6 727 €4 890 €7 915 €---
814 935 €6 534 €4 696 €8 402 €---
915 234 €6 333 €4 496 €8 901 €---
1015 539 €6 126 €4 289 €9 412 €---
1115 849 €5 912 €4 075 €9 937 €---
1216 166 €5 691 €3 854 €10 475 €---
1316 490 €5 462 €3 625 €11 027 €---
1416 820 €5 226 €3 389 €11 594 €---
1517 156 €4 981 €3 144 €12 175 €---
1617 499 €4 728 €2 891 €12 771 €---
1717 849 €4 466 €2 629 €13 383 €---
1818 206 €4 196 €2 359 €14 010 €---
1918 570 €3 916 €2 079 €14 654 €---
2018 942 €3 627 €1 790 €15 314 €---
2119 320 €3 328 €1 491 €15 992 €---
2219 707 €3 019 €1 182 €16 688 €---
2320 101 €2 699 €862 €17 402 €---
2420 503 €2 369 €531 €18 134 €---
2520 913 €2 027 €190 €18 886 €---
TOTAL416 459 €180 833 €85 525 €235 626 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 626 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 730 €-6 420 €+9 150 €
2+2 730 €0 €+2 730 €
3+2 730 €0 €+2 730 €
4+2 730 €0 €+2 730 €
5+2 730 €+754 €+1 976 €
6+2 730 €+2 232 €+498 €
7+2 730 €+2 375 €+355 €
8+2 730 €+2 521 €+209 €
9+2 730 €+2 670 €+60 €
10+2 730 €+2 824 €-94 €
11+2 730 €+2 981 €-251 €
12+2 730 €+3 143 €-413 €
13+2 730 €+3 308 €-578 €
14+2 730 €+3 478 €-748 €
15+2 730 €+3 652 €-922 €
16+2 730 €+3 831 €-1 101 €
17+2 730 €+4 015 €-1 285 €
18+2 730 €+4 203 €-1 473 €
19+2 730 €+4 396 €-1 666 €
20+2 730 €+4 594 €-1 864 €
21+2 730 €+4 798 €-2 068 €
22+2 730 €+5 006 €-2 276 €
23+2 730 €+5 221 €-2 491 €
24+2 730 €+5 440 €-2 710 €
25+2 730 €+5 666 €-2 936 €
Total+68 250 €+70 688 €+-2 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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