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Appartement à vendre

VilleMorlaàs (64)
Surface97m²
Coût Total159 720€
Loyer Annuel10 857€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 020,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres

Appartement T4 situé au centre ville de Morlaas au sein d'une petite copropriété de 3 lots et comprenant une place de parking privative. Ce lot de 97 m2 (+ combles aménageables) nécéssitera des travaux de rénovation (second oeuvre) afin de créer un logement sur trois niveaux et disposant de 3 chambres. Un dossier est disponible avec des chiffrages travaux, et des plans d'aménagements.

Cette annonce vous est proposée par DIEUAIDE Sonia - SAS - NoRSAC: 840175533, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de PAU

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Morlaàs
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64160
Coordonnées : 43.337682, -0.265651
Total : 159 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 52 800€
Valeur du bien : 151 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10857€/an
Fourchette totale : 742€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8904€ - 13238€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 271,49 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 335 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-121 335€ (-55.1%)
Marge achat-revente :60 615€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 846,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 158,79€
Coût de l'assurance :13 975,50€
Taxe foncière : 1 085,67€/an
Soit par mois : 90,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 460 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1150€ = 11500€, Main d'œuvre: 2300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Carrelage (20m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:1 440€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morlaàs (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 857 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 965 €
Revenus locatifs : +10 857 €
Charges déductibles : -59 965 €
Résultat foncier Année 1 : -49 108 €(Déficit de 49 108 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 708 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 165 €/an
Revenus locatifs : +10 857 €
Charges déductibles : -7 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 692 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27708.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 857 €59 970 €5 525 €-49 113 €21 400 €27 713 €27 713 €
211 074 €7 025 €5 381 €4 049 €--23 665 €
311 295 €6 875 €5 231 €4 420 €--19 245 €
411 521 €6 720 €5 075 €4 801 €--14 444 €
511 752 €6 559 €4 915 €5 192 €--9 251 €
611 987 €6 393 €4 748 €5 594 €--3 658 €
712 226 €6 221 €4 576 €6 006 €---
812 471 €6 042 €4 397 €6 429 €---
912 720 €5 857 €4 212 €6 863 €---
1012 975 €5 666 €4 021 €7 309 €---
1113 234 €5 467 €3 823 €7 767 €---
1213 499 €5 262 €3 617 €8 237 €---
1313 769 €5 050 €3 405 €8 719 €---
1414 044 €4 829 €3 185 €9 215 €---
1514 325 €4 601 €2 957 €9 724 €---
1614 612 €4 365 €2 721 €10 246 €---
1714 904 €4 121 €2 476 €10 783 €---
1815 202 €3 868 €2 223 €11 335 €---
1915 506 €3 605 €1 961 €11 901 €---
2015 816 €3 334 €1 689 €12 482 €---
2116 133 €3 053 €1 408 €13 080 €---
2216 455 €2 761 €1 117 €13 694 €---
2316 784 €2 460 €815 €14 324 €---
2417 120 €2 148 €503 €14 972 €---
2517 462 €1 824 €179 €15 638 €---
TOTAL347 744 €174 076 €80 159 €173 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-6 420 €+8 700 €
2+2 280 €0 €+2 280 €
3+2 280 €0 €+2 280 €
4+2 280 €0 €+2 280 €
5+2 280 €0 €+2 280 €
6+2 280 €0 €+2 280 €
7+2 280 €+704 €+1 576 €
8+2 280 €+1 929 €+351 €
9+2 280 €+2 059 €+221 €
10+2 280 €+2 193 €+87 €
11+2 280 €+2 330 €-50 €
12+2 280 €+2 471 €-191 €
13+2 280 €+2 616 €-336 €
14+2 280 €+2 764 €-484 €
15+2 280 €+2 917 €-637 €
16+2 280 €+3 074 €-794 €
17+2 280 €+3 235 €-955 €
18+2 280 €+3 400 €-1 120 €
19+2 280 €+3 570 €-1 290 €
20+2 280 €+3 745 €-1 465 €
21+2 280 €+3 924 €-1 644 €
22+2 280 €+4 108 €-1 828 €
23+2 280 €+4 297 €-2 017 €
24+2 280 €+4 492 €-2 212 €
25+2 280 €+4 691 €-2 411 €
Total+57 000 €+52 100 €+4 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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