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maison vente 5 pieces vivonne 140m2

VilleVivonne (86)
Surface140m²
Coût Total164 550€
Loyer Annuel12 809€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville Mitoyenne à rénover sur 2 niveaux. Elle comprend une entrée avec un WC, un salon, une cuisine/salle à manger. Au 1er étage vous aurez deux chambres d'une belle superficie, une salle de bain et un WC indépendant. Au 2ème étage vous aurez une chambre et un grenier aménageable.

Dans ce lot il y a une partie commerciale avec un accès indépendant. Ni terrain et ni garage sur ce bien. Une partie en double vitrage. Tout à l'égout Toiture refaite en 2011. Chaudière électrique ( à changer)

Idéal pour un investissement locatif sur la maison et la partie commerciale. Proche commerces et écoles.

Pour plus d'informations contacter moi.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Mélanie Roux mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 878023050, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vivonne
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86370
Total : 164 550€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 67 350€
Valeur du bien : 157 350€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1067€/mois
Loyer annuel estimé : 12809€/an
Fourchette totale : 859€ - 1326€/mois
Fourchette annuelle : 10312€ - 15911€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 450 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 000 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-113 000€ (-55.7%)
Marge achat-revente :38 450€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 873,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 112,64€
Coût de l'assurance :14 398,13€
Taxe foncière : 1 280,88€/an
Soit par mois : 106,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 067,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 441 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière électrique actuelle
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (140 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Chambres en bon état (4/5) mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs et sols usés nécessitant rénovation
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir et de la salle à manger avec peinture
Quantité: 25 m² (20 m² salle à manger + 5 m² couloir)
Raison: État 2.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 350 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:8 100€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2700€ = 5400€
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Revêtement sol 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 1000€ = 2000€
  • Autres pièces:750€
    Rafraîchissement couloir/salle à manger: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 809 €/an
Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 550 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 281 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 927 €
Revenus locatifs : +12 809 €
Charges déductibles : -74 927 €
Résultat foncier Année 1 : -62 118 €(Déficit de 62 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 577 €/an
Revenus locatifs : +12 809 €
Charges déductibles : -7 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 232 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40717.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 809 €74 932 €5 725 €-62 123 €21 400 €40 723 €40 723 €
213 065 €7 432 €5 576 €5 633 €--35 091 €
313 326 €7 277 €5 421 €6 049 €--29 042 €
413 593 €7 117 €5 260 €6 476 €--22 566 €
513 865 €6 951 €5 094 €6 914 €--15 652 €
614 142 €6 779 €4 922 €7 363 €--8 288 €
714 425 €6 600 €4 743 €7 825 €--464 €
814 713 €6 416 €4 559 €8 298 €---
915 008 €6 224 €4 367 €8 783 €---
1015 308 €6 026 €4 169 €9 282 €---
1115 614 €5 821 €3 964 €9 793 €---
1215 926 €5 608 €3 751 €10 318 €---
1316 245 €5 388 €3 531 €10 857 €---
1416 570 €5 160 €3 303 €11 410 €---
1516 901 €4 924 €3 067 €11 977 €---
1617 239 €4 679 €2 822 €12 560 €---
1717 584 €4 426 €2 569 €13 158 €---
1817 935 €4 163 €2 306 €13 772 €---
1918 294 €3 891 €2 034 €14 403 €---
2018 660 €3 610 €1 753 €15 050 €---
2119 033 €3 318 €1 461 €15 715 €---
2219 414 €3 016 €1 159 €16 398 €---
2319 802 €2 703 €846 €17 099 €---
2420 198 €2 379 €522 €17 819 €---
2520 602 €2 043 €186 €18 559 €---
TOTAL410 270 €196 883 €83 113 €213 387 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 809 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 690 €-6 420 €+9 110 €
2+2 690 €0 €+2 690 €
3+2 690 €0 €+2 690 €
4+2 690 €0 €+2 690 €
5+2 690 €0 €+2 690 €
6+2 690 €0 €+2 690 €
7+2 690 €0 €+2 690 €
8+2 690 €+2 350 €+340 €
9+2 690 €+2 635 €+55 €
10+2 690 €+2 784 €-94 €
11+2 690 €+2 938 €-248 €
12+2 690 €+3 095 €-405 €
13+2 690 €+3 257 €-567 €
14+2 690 €+3 423 €-733 €
15+2 690 €+3 593 €-903 €
16+2 690 €+3 768 €-1 078 €
17+2 690 €+3 947 €-1 257 €
18+2 690 €+4 132 €-1 442 €
19+2 690 €+4 321 €-1 631 €
20+2 690 €+4 515 €-1 825 €
21+2 690 €+4 715 €-2 025 €
22+2 690 €+4 919 €-2 229 €
23+2 690 €+5 130 €-2 440 €
24+2 690 €+5 346 €-2 656 €
25+2 690 €+5 568 €-2 878 €
Total+67 250 €+64 016 €+3 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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