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Appartement 3 pièces 61 m²

VilleParay-le-Monial (71)
Surface61m²
Coût Total98 200€
Loyer Annuel5 959€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 737,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 61 m²

Votre conseiller IMMOPIERRE inscrit au RSAC Mâcon N°830880332 [Coordonnées masquées] tel : [Coordonnées masquées] IDEAL INVESTISSEURS/PRIMO ACCEDANT proche centre ville Exclusivité Paray Le Monial quartier sud Appartement 3 pièces situé en Rez de chaussée surélevé(sans ascenseur) comprenant une entrée/couloir desservant une cuisine, salon, deux chambres, une salle de bain avec toilette. Garage/cave et coin jardin/grenier. Chauffage au gaz de ville. Taxe foncière : 665 euros copropriété de 6 logements avec syndic bénévole Charges annuelles 300 euros Pas de procédure en cours

Montant estimé des dépenses énergétique annuel entre 1440 euros et 1990 euros Année de référence 2021/2022/2023

Surface : 61 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 257 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 440 € et 1 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Paray-le-Monial
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71600
Coordonnées : 46.407350, 4.103256
Total : 98 200€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 94 600€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 11.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5959€/an
Fourchette totale : 367€ - 673€/mois
Fourchette annuelle : 4398€ - 8072€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 302,35 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :79 443 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-34 443€ (-43.4%)
Marge achat-revente :-18 757€ (-23.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 708,45€
Coût de l'assurance :8 592,50€
Taxe foncière : 665,00€/an
Soit par mois : 55,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 496,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 595,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique finale de 257 kWh/m²/an, classée E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(813 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 2250€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres (25 m²) × 300€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Rénovation lourde salon: 1 salon (12 m²) × 200€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 500€
    Vérification plomberie générale: 1 plomberie entière × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paray-le-Monial (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 959 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 665 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 205 €
Revenus locatifs : +5 959 €
Charges déductibles : -54 205 €
Résultat foncier Année 1 : -48 246 €(Déficit de 48 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 605 €/an
Revenus locatifs : +5 959 €
Charges déductibles : -4 605 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26846.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 959 €54 208 €3 300 €-48 250 €21 400 €26 850 €26 850 €
26 078 €4 521 €3 212 €1 557 €--25 292 €
36 199 €4 430 €3 121 €1 769 €--23 523 €
46 323 €4 336 €3 028 €1 987 €--21 536 €
56 450 €4 239 €2 930 €2 211 €--19 325 €
66 579 €4 139 €2 830 €2 440 €--16 885 €
76 710 €4 035 €2 726 €2 675 €--14 209 €
86 845 €3 928 €2 619 €2 917 €--11 292 €
96 982 €3 817 €2 508 €3 165 €--8 127 €
107 121 €3 702 €2 393 €3 420 €--4 708 €
117 264 €3 583 €2 274 €3 681 €--1 027 €
127 409 €3 460 €2 151 €3 949 €---
137 557 €3 332 €2 024 €4 225 €---
147 708 €3 201 €1 892 €4 508 €---
157 862 €3 064 €1 756 €4 798 €---
168 020 €2 924 €1 615 €5 096 €---
178 180 €2 778 €1 469 €5 402 €---
188 344 €2 627 €1 318 €5 717 €---
198 511 €2 471 €1 162 €6 040 €---
208 681 €2 309 €1 001 €6 371 €---
218 854 €2 142 €834 €6 712 €---
229 031 €1 970 €661 €7 062 €---
239 212 €1 791 €482 €7 421 €---
249 396 €1 606 €297 €7 790 €---
259 584 €1 415 €106 €8 169 €---
TOTAL190 859 €130 026 €47 708 €60 833 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 251 €-6 420 €+7 671 €
2+1 251 €0 €+1 251 €
3+1 251 €0 €+1 251 €
4+1 251 €0 €+1 251 €
5+1 251 €0 €+1 251 €
6+1 251 €0 €+1 251 €
7+1 251 €0 €+1 251 €
8+1 251 €0 €+1 251 €
9+1 251 €0 €+1 251 €
10+1 251 €0 €+1 251 €
11+1 251 €0 €+1 251 €
12+1 251 €+1 185 €+66 €
13+1 251 €+1 267 €-16 €
14+1 251 €+1 352 €-101 €
15+1 251 €+1 439 €-188 €
16+1 251 €+1 529 €-278 €
17+1 251 €+1 621 €-370 €
18+1 251 €+1 715 €-464 €
19+1 251 €+1 812 €-561 €
20+1 251 €+1 911 €-660 €
21+1 251 €+2 014 €-763 €
22+1 251 €+2 119 €-868 €
23+1 251 €+2 226 €-975 €
24+1 251 €+2 337 €-1 086 €
25+1 251 €+2 451 €-1 200 €
Total+31 275 €+18 558 €+12 717 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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