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Maison à vendre

VilleVillorceau (45)
Surface330
Coût Total396 900
Loyer Annuel36 528
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+689
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 340 000 €
Surface : 330 m²
Prix au m² : 1 030,3 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Pas de balcon

Charmante longère de caractère offrant plus de 330 m² habitables, idéale pour les amoureux d’espace et d’authenticité. Dès l’entrée, accessible par une agréable véranda lumineuse, vous découvrez une cuisine équipée conviviale, une salle à manger chaleureuse et un vaste salon de 93 m² agrémenté d’une cheminée, parfait pour recevoir en toute saison. Le rez-de-chaussée propose également une lingerie, une buanderie et un WC, alliant confort et fonctionnalité au quotidien. À l’étage, un palier dessert un couloir menant à trois belles chambres, un bureau propice au télétravail, une salle de bains, un WC ainsi qu’une mezzanine ouverte offrant un espace supplémentaire modulable selon vos envies. Une suite parentale avec salle de bains privative et WC complète cet étage, garantissant intimité et confort. De nombreuses dépendances viennent enrichir ce bien : un garage double de 42 m², un atelier, une chaufferie et une cave, offrant de multiples possibilités d’aménagement ou de stockage. Le tout est niché au cœur d’un superbe parc paysager, entièrement clos, de plus de 9000 m², véritable havre de paix propice à la détente et aux projets extérieurs.

Ville : Villorceau
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45190
Coordonnées : 47.801263, 1.593849
Total : 396 900
Prix d'acquisition : 340 000
Travaux : 29 700
Valeur du bien : 369 700
Frais de notaire : 27 200
Coût estimé : 27 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 330
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.84€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 3044€/mois
Loyer annuel estimé : 36528€/an
Fourchette totale : 2586€ - 3583€/mois
Fourchette annuelle : 31030€ - 43001€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 522,84 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :502 537
Prix d'achat :340 000
Décote à l'achat :-162 537 (-32.3%)
Marge achat-revente :105 637€ (21.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :396 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 938,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :112,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 050,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 606,20
Coût de l'assurance :33 736,50
Taxe foncière : 3 652,83€/an
Soit par mois : 304,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 044,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 355,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :688,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 330 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 41 fenêtres (330 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais peut nécessiter une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:29 700
    Isolation toiture: 330 m² × 90€/m² = 29700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 528 €/an
Calcul : 3 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 396 900 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 349 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 513
Revenus locatifs : +36 528
Charges déductibles : -47 513
Résultat foncier Année 1 : -10 985(Déficit de 10 985 €)
Imputable sur revenu global : 10 985
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 813 €/an
Revenus locatifs : +36 528
Charges déductibles : -17 813
Résultat foncier Années 2+ : 18 715 €/an
Prix d'achat du bien : 340 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 221 000(65% de 340 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 036 €/an
Calcul : 221 000 € × 3,636% = 8 036
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 52847 52512 823-10 99710 997 €--
237 25917 47912 47719 780---
338 00417 12112 11920 883---
438 76416 75111 74922 013---
539 53916 36911 36723 170---
640 33015 97410 97224 356---
741 13715 56610 56425 570---
841 96015 14510 14326 815---
942 79914 7099 70728 089---
1043 65514 2609 25729 395---
1144 52813 7958 79230 733---
1245 41813 3158 31232 104---
1346 32712 8187 81633 508---
1447 25312 3067 30334 948---
1548 19811 7766 77436 422---
1649 16211 2296 22637 934---
1750 14610 6635 66139 482---
1851 14810 0795 07741 069---
1952 1719 4754 47342 696---
2053 2158 8523 85044 363---
2154 2798 2083 20546 072---
2255 3657 5422 54047 823---
2356 4726 8541 85249 618---
2457 6016 1431 14151 458---
2558 7535 40940753 344---
TOTAL1 170 012339 363184 606830 64910 997Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 299
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 830 649
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 671-3 299+10 970
2+7 671+5 934+1 737
3+7 671+6 265+1 406
4+7 671+6 604+1 067
5+7 671+6 951+720
6+7 671+7 307+364
7+7 671+7 6710
8+7 671+8 044-373
9+7 671+8 427-756
10+7 671+8 819-1 148
11+7 671+9 220-1 549
12+7 671+9 631-1 960
13+7 671+10 053-2 382
14+7 671+10 484-2 813
15+7 671+10 927-3 256
16+7 671+11 380-3 709
17+7 671+11 845-4 174
18+7 671+12 321-4 650
19+7 671+12 809-5 138
20+7 671+13 309-5 638
21+7 671+13 821-6 150
22+7 671+14 347-6 676
23+7 671+14 885-7 214
24+7 671+15 437-7 766
25+7 671+16 003-8 332
Total+191 775+249 195+-57 420
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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