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Propriété 10 pièces 280 m²

Bien expiré
VilleThiers (63)
Surface280m²
Coût Total305 680€
Loyer Annuel25 260€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 271 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 967,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 280 m², 10 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, 1600 m² de terrain

A vendre, belle propriété de 1900, d'environ 280m² habitables sur une parcelle close et arborée de plus de 1670m², à Thiers, 35mn de Clermont Ferrand, 40mn de Vichy, 1h15 de Lyon. Demeure restaurée, élevée sur sous sol complet, composée en rez de chaussée : entrée, cuisine, salle à manger, séjour, salon, bureau, 2 wc, accès direct terrasse exposée sud. Au 1er étage, couloir, une grande salle de bain buanderie, 4 chambres. Au 2ème étage : dégagement, 3 chambres à finir de restaurer et un toit terrasse coté ouest Parquets, beaux volumes, cheminées, maison fonctionnelle et lumineuse Carport 2 véhicules Sous sol avec atelier, 2 caves, chaufferie ( chauffage central chaudière à granules) Toiture ok DPE F Prix honoraires agence inclus 271 000€ Contactez Frédérique Barneaud Agence 1465 Immo Mail :

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.851740, 3.497265
Total : 305 680€
Prix d'acquisition : 271 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 284 000€
Frais de notaire : 21 680€
Coût estimé : 21 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2105€/mois
Loyer annuel estimé : 25260€/an
Fourchette totale : 1446€ - 3065€/mois
Fourchette annuelle : 17348€ - 36780€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 12.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 513,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :86,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 600,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 508,34€
Coût de l'assurance :25 982,80€
Taxe foncière : 2 525,99€/an
Soit par mois : 210,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 104,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 811,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :293,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central à granulés
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé, nécessite rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(46 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 260 €/an
Calcul : 2 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 039 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 826 €
Revenus locatifs : +25 260 €
Charges déductibles : -26 826 €
Résultat foncier Année 1 : -1 566 €(Déficit de 1 566 €)
Imputable sur revenu global : 1 566 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 826 €/an
Revenus locatifs : +25 260 €
Charges déductibles : -13 826 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 434 €/an
Prix d'achat du bien : 271 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 150 €(65% de 271 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 405 €/an
Calcul : 176 150 € × 3,636% = 6 405 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 260 €26 836 €10 271 €-1 576 €1 576 €--
225 765 €13 563 €9 998 €12 202 €---
326 280 €13 281 €9 716 €12 999 €---
426 806 €12 989 €9 424 €13 817 €---
527 342 €12 687 €9 122 €14 655 €---
627 889 €12 375 €8 810 €15 514 €---
728 447 €12 052 €8 487 €16 395 €---
829 016 €11 718 €8 152 €17 298 €---
929 596 €11 372 €7 806 €18 224 €---
1030 188 €11 014 €7 449 €19 174 €---
1130 792 €10 644 €7 078 €20 148 €---
1231 408 €10 261 €6 695 €21 147 €---
1332 036 €9 865 €6 299 €22 171 €---
1432 676 €9 455 €5 889 €23 222 €---
1533 330 €9 031 €5 465 €24 299 €---
1633 997 €8 592 €5 027 €25 405 €---
1734 676 €8 138 €4 573 €26 538 €---
1835 370 €7 669 €4 103 €27 701 €---
1936 077 €7 183 €3 618 €28 894 €---
2036 799 €6 680 €3 115 €30 118 €---
2137 535 €6 161 €2 595 €31 374 €---
2238 286 €5 623 €2 058 €32 663 €---
2339 051 €5 067 €1 501 €33 985 €---
2439 832 €4 491 €926 €35 341 €---
2540 629 €3 896 €330 €36 733 €---
TOTAL809 083 €250 641 €148 508 €558 442 €1 576 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 473 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 558 442 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 305 €-473 €+5 778 €
2+5 305 €+3 661 €+1 644 €
3+5 305 €+3 900 €+1 405 €
4+5 305 €+4 145 €+1 160 €
5+5 305 €+4 396 €+909 €
6+5 305 €+4 654 €+651 €
7+5 305 €+4 918 €+387 €
8+5 305 €+5 189 €+116 €
9+5 305 €+5 467 €-162 €
10+5 305 €+5 752 €-447 €
11+5 305 €+6 044 €-739 €
12+5 305 €+6 344 €-1 039 €
13+5 305 €+6 651 €-1 346 €
14+5 305 €+6 967 €-1 662 €
15+5 305 €+7 290 €-1 985 €
16+5 305 €+7 621 €-2 316 €
17+5 305 €+7 961 €-2 656 €
18+5 305 €+8 310 €-3 005 €
19+5 305 €+8 668 €-3 363 €
20+5 305 €+9 036 €-3 731 €
21+5 305 €+9 412 €-4 107 €
22+5 305 €+9 799 €-4 494 €
23+5 305 €+10 195 €-4 890 €
24+5 305 €+10 602 €-5 297 €
25+5 305 €+11 020 €-5 715 €
Total+132 625 €+167 533 €+-34 908 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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