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Appartement à vendre

VilleWingersheim (67)
Surface120.32m²
Coût Total301 000€
Loyer Annuel16 987€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 120.32 m²
Prix au m² : 1 953,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Terrasse

EXCLUSIVITÉ CHRISTELLE CLAUSS IMMOBILIER WINGERSHEIM LES QUATRE BANS ? Bel appartement 3 pièces de 120 m² avec terrasse et garage

Venez découvrir cet agréable appartement de 120 m², situé au 1er étage d'une petite copropriété intimiste de seulement 3 lots, avec un appartement par étage.

Le bien s'ouvre sur une belle entrée de 15 m² qui dessert une grande pièce de vie de 32 m², baignée de lumière et offrant un agréable espace de vie.

Vous trouverez également une cuisine semi-ouverte de 9 m², donnant sur une salle à manger de 14 m², avec un accès direct à une terrasse de 10 m².

L'espace nuit se compose de deux belles chambres de 19 m² et 18 m², ainsi que d'une salle de bains et d'un WC séparé.

L'appartement bénéficie également d'un petit balcon, d'un chauffage électrique et de beaux éléments de caractère, notamment un magnifique parquet massif.

Une cave et un garage complètent ce bien.

Les atouts :

Petite copropriété de seulement 3 lots Appartement au 1er étage Grande pièce de vie lumineuse 2 grandes chambres Terrasse de 10 m² Balcon Parquet massif Cave Garage

Un appartement aux beaux volumes, idéal pour les personnes à la recherche d'un bien spacieux dans une petite copropriété.

À découvrir sans tarder ! (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Wingersheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67170
Coordonnées : 48.723963, 7.627673
Total : 301 000€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 282 200€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120.32m²
Loyer prédit : 11.77€/m²/mois
Fourchette : 9.76€ - 14.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1416€/mois
Loyer annuel estimé : 16987€/an
Fourchette totale : 1175€ - 1706€/mois
Fourchette annuelle : 14099€ - 20467€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 498,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :120,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 619,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 645,25€
Coût de l'assurance :36 120,00€
Taxe foncière : 1 698,71€/an
Soit par mois : 141,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 415,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 760,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-345,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine semi-ouverte avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9600€ = 9600€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 950€ = 11400€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant électroménager et pose)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant plomberie et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:2 500€
    Parquet flottant: 37 m² × 67.5€/m² = 2500€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 40€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wingersheim (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 987 €/an
Calcul : 1 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 000 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 445 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 597 €
Revenus locatifs : +16 987 €
Charges déductibles : -60 597 €
Résultat foncier Année 1 : -43 610 €(Déficit de 43 610 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 210 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 397 €/an
Revenus locatifs : +16 987 €
Charges déductibles : -13 397 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22209.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 987 €60 607 €10 263 €-43 620 €21 400 €22 220 €22 220 €
217 327 €13 136 €9 992 €4 191 €--18 029 €
317 673 €12 856 €9 712 €4 818 €--13 211 €
418 027 €12 566 €9 422 €5 461 €--7 750 €
518 387 €12 266 €9 122 €6 122 €--1 628 €
618 755 €11 955 €8 811 €6 800 €---
719 130 €11 633 €8 490 €7 497 €---
819 513 €11 301 €8 157 €8 212 €---
919 903 €10 956 €7 813 €8 947 €---
1020 301 €10 599 €7 456 €9 702 €---
1120 707 €10 230 €7 087 €10 477 €---
1221 121 €9 848 €6 705 €11 273 €---
1321 544 €9 453 €6 309 €12 091 €---
1421 975 €9 044 €5 900 €12 931 €---
1522 414 €8 620 €5 477 €13 794 €---
1622 862 €8 182 €5 038 €14 681 €---
1723 320 €7 728 €4 584 €15 592 €---
1823 786 €7 258 €4 115 €16 528 €---
1924 262 €6 772 €3 628 €17 490 €---
2024 747 €6 269 €3 125 €18 478 €---
2125 242 €5 748 €2 604 €19 494 €---
2225 747 €5 209 €2 065 €20 538 €---
2326 262 €4 651 €1 507 €21 611 €---
2426 787 €4 073 €929 €22 714 €---
2527 323 €3 475 €332 €23 848 €---
TOTAL544 102 €274 433 €148 645 €269 669 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 567 €-6 420 €+9 987 €
2+3 567 €0 €+3 567 €
3+3 567 €0 €+3 567 €
4+3 567 €0 €+3 567 €
5+3 567 €0 €+3 567 €
6+3 567 €+1 552 €+2 015 €
7+3 567 €+2 249 €+1 318 €
8+3 567 €+2 464 €+1 103 €
9+3 567 €+2 684 €+883 €
10+3 567 €+2 911 €+656 €
11+3 567 €+3 143 €+424 €
12+3 567 €+3 382 €+185 €
13+3 567 €+3 627 €-60 €
14+3 567 €+3 879 €-312 €
15+3 567 €+4 138 €-571 €
16+3 567 €+4 404 €-837 €
17+3 567 €+4 678 €-1 111 €
18+3 567 €+4 958 €-1 391 €
19+3 567 €+5 247 €-1 680 €
20+3 567 €+5 544 €-1 977 €
21+3 567 €+5 848 €-2 281 €
22+3 567 €+6 161 €-2 594 €
23+3 567 €+6 483 €-2 916 €
24+3 567 €+6 814 €-3 247 €
25+3 567 €+7 154 €-3 587 €
Total+89 175 €+80 901 €+8 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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