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Appartement

VilleBourges (18)
Surface25m²
Coût Total54 100€
Loyer Annuel4 059€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 25 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Mandat exclusif

Proche des commodités, transports en commun, arrêts de bus à côté, gare SNCF 1.5 km. Au nord de Bourges, à seulement 500 mètres de l'Institut Universitaire et Technologique de Bourges, à 800 mètres du lycée Alain Fournier, à 1 km du centre commercial Carrefour, adresse bien desservie par les bus, supermarché, restaurants, boulangerie, pharmacie, médecins, kiné situés dans le périmètre proche, à 2 km du CREPS pour les candidats aux formations issues du domaine sportif. Dans une résidence de 40 lots, au deuxième étage un studio de 25 m², il dispose d'un coin cuisine (aménagé et équipé) ouvert sur la pièce de vie, placard de rangement dans l'entrée, une salle de bains avec WC et une cave. Stationnement facile autour de la résidence. Chauffage collectif inclus dans les charges de copropriétés ainsi que l'eau chaude et l'eau froide. Logement à consommation énergétique excessive - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Bourges-18000/374

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.096529, 2.413442
Total : 54 100€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 27 100€
Valeur du bien : 52 100€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 338€/mois
Loyer annuel estimé : 4059€/an
Fourchette totale : 276€ - 414€/mois
Fourchette annuelle : 3312€ - 4974€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :903,78 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :22 595 €
Prix d'achat :25 000 €
Décote à l'achat :+2 405€ (+10.6%)
Marge achat-revente :-31 505€ (-139.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :266,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :13,53€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 280,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 851,41€
Coût de l'assurance :4 057,50€
Taxe foncière : 405,87€/an
Soit par mois : 33,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 338,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 463,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 25 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures et carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100 €(1 084 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 600€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 800€ = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 80€/m² = 4000€ (incluant baignoire, lavabo et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambre: 25 m² de parquet flottant × 60€/m² = 1500€, Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 059 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 162 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 406 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 257 €
Revenus locatifs : +4 059 €
Charges déductibles : -31 257 €
Résultat foncier Année 1 : -27 199 €(Déficit de 27 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 799 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 157 €/an
Revenus locatifs : +4 059 €
Charges déductibles : -4 157 €
Résultat foncier Années 2+ : -99 €/an(Déficit de 99 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5798.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 059 €31 259 €1 791 €-27 200 €21 400 €5 800 €5 800 €
24 140 €4 111 €1 743 €29 €--5 772 €
34 223 €4 062 €1 694 €161 €--5 611 €
44 307 €4 010 €1 642 €297 €--5 314 €
54 393 €3 958 €1 589 €436 €--4 878 €
64 481 €3 903 €1 535 €578 €--4 300 €
74 571 €3 846 €1 478 €725 €--3 575 €
84 662 €3 788 €1 420 €874 €--2 701 €
94 755 €3 727 €1 359 €1 028 €--1 673 €
104 851 €3 665 €1 297 €1 186 €--487 €
114 948 €3 600 €1 232 €1 348 €---
125 047 €3 533 €1 165 €1 513 €---
135 147 €3 464 €1 096 €1 684 €---
145 250 €3 392 €1 024 €1 858 €---
155 355 €3 318 €950 €2 037 €---
165 463 €3 242 €874 €2 221 €---
175 572 €3 163 €795 €2 409 €---
185 683 €3 081 €713 €2 602 €---
195 797 €2 997 €628 €2 800 €---
205 913 €2 909 €541 €3 004 €---
216 031 €2 819 €451 €3 212 €---
226 152 €2 725 €357 €3 426 €---
236 275 €2 629 €261 €3 646 €---
246 400 €2 529 €161 €3 871 €---
256 528 €2 425 €57 €4 103 €---
TOTAL130 002 €112 156 €25 851 €17 846 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 846 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+852 €-6 420 €+7 272 €
2+852 €0 €+852 €
3+852 €0 €+852 €
4+852 €0 €+852 €
5+852 €0 €+852 €
6+852 €0 €+852 €
7+852 €0 €+852 €
8+852 €0 €+852 €
9+852 €0 €+852 €
10+852 €0 €+852 €
11+852 €+258 €+594 €
12+852 €+454 €+398 €
13+852 €+505 €+347 €
14+852 €+557 €+295 €
15+852 €+611 €+241 €
16+852 €+666 €+186 €
17+852 €+723 €+129 €
18+852 €+781 €+71 €
19+852 €+840 €+12 €
20+852 €+901 €-49 €
21+852 €+964 €-112 €
22+852 €+1 028 €-176 €
23+852 €+1 094 €-242 €
24+852 €+1 161 €-309 €
25+852 €+1 231 €-379 €
Total+21 300 €+5 354 €+15 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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