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vente - maison

Bien expiré
VilleFrémécourt (95)
Surface161.79m²
Coût Total257 859€
Loyer Annuel30 033€
Rentabilité11.65%
Cashflow/mois+921€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 161.79 m²
Prix au m² : 1 173,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminee, Salle de bain

A Frémécourt,

charmant village du Vexin français à seulement quelques minutes de Pontoise, découvrez cette maison de ville pleine de caractère offrant un beau potentiel de rénovation.

Elle se compose d'une entrée de 2 pièces dont une pouvant être aménagée en chambre.

Au premier: un vaste séjour/salle à manger, cheminée, cuisine à créer. Au deuxième: un espace de 53M2 pouvant être transformé en 2 chambres ( possibilité de création d'une salle d'eau et WC ) . Des travaux ont été réalisés: Raccordement au tout à l'égout, tableau électrique, arrivée d'eau et chaudière, DPE: D A vos téléphones pour venir la visiter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Frémécourt
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95830
Coordonnées : 49.117517, 2.000576
Total : 257 859€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 52 767€
Valeur du bien : 242 667€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161.79m²
Loyer prédit : 15.47€/m²/mois
Fourchette : 10.80€ - 22.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 2503€/mois
Loyer annuel estimé : 30033€/an
Fourchette totale : 1747€ - 3584€/mois
Fourchette annuelle : 20970€ - 43014€/an
Rentabilité brute :11.65%
Fourchette de rentabilité :8.13% - 16.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 859€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 257,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 331,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 526,40€
Coût de l'assurance :21 918,02€
Taxe foncière : 3 003,30€/an
Soit par mois : 250,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 502,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 581,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :921,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161.79 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 161.79 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création cuisine
Création d'une cuisine équipée avec meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création salle d'eau
Création d'une salle d'eau avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et des sols dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 767 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 207€
    Isolation combles: 161.79 m² × 60€/m² = 9707.4€, Main d'œuvre: 500€ (réduction pour zone rurale) = 9676€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Création cuisine:9 000€
    Cuisine équipée complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Création salle d'eau:4 000€
    Salle d'eau complète: 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:360€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Rafraîchissement:400€
    Rafraîchissement murs et sols: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 207€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 033 €/an
Calcul : 2 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 859 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 877 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 003 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 767 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 944 €
Revenus locatifs : +30 033 €
Charges déductibles : -64 944 €
Résultat foncier Année 1 : -34 911 €(Déficit de 34 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 177 €/an
Revenus locatifs : +30 033 €
Charges déductibles : -12 177 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13511.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 033 €64 952 €8 305 €-34 919 €21 400 €13 519 €13 519 €
230 634 €11 961 €8 081 €18 673 €---
331 246 €11 729 €7 849 €19 518 €---
431 871 €11 489 €7 609 €20 382 €---
532 509 €11 241 €7 361 €21 268 €---
633 159 €10 985 €7 105 €22 174 €---
733 822 €10 721 €6 841 €23 101 €---
834 498 €10 447 €6 567 €24 051 €---
935 188 €10 165 €6 285 €25 023 €---
1035 892 €9 874 €5 994 €26 018 €---
1136 610 €9 573 €5 693 €27 037 €---
1237 342 €9 261 €5 381 €28 081 €---
1338 089 €8 940 €5 060 €29 149 €---
1438 851 €8 608 €4 728 €30 243 €---
1539 628 €8 265 €4 385 €31 363 €---
1640 420 €7 910 €4 030 €32 510 €---
1741 229 €7 544 €3 664 €33 685 €---
1842 053 €7 166 €3 286 €34 888 €---
1942 894 €6 775 €2 895 €36 119 €---
2043 752 €6 371 €2 491 €37 381 €---
2144 627 €5 954 €2 074 €38 673 €---
2245 520 €5 523 €1 643 €39 997 €---
2346 430 €5 078 €1 198 €41 352 €---
2447 359 €4 618 €738 €42 741 €---
2548 306 €4 143 €263 €44 163 €---
TOTAL961 965 €269 294 €119 526 €692 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 692 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 307 €-6 420 €+12 727 €
2+6 307 €+1 546 €+4 761 €
3+6 307 €+5 855 €+452 €
4+6 307 €+6 115 €+192 €
5+6 307 €+6 380 €-73 €
6+6 307 €+6 652 €-345 €
7+6 307 €+6 930 €-623 €
8+6 307 €+7 215 €-908 €
9+6 307 €+7 507 €-1 200 €
10+6 307 €+7 806 €-1 499 €
11+6 307 €+8 111 €-1 804 €
12+6 307 €+8 424 €-2 117 €
13+6 307 €+8 745 €-2 438 €
14+6 307 €+9 073 €-2 766 €
15+6 307 €+9 409 €-3 102 €
16+6 307 €+9 753 €-3 446 €
17+6 307 €+10 105 €-3 798 €
18+6 307 €+10 466 €-4 159 €
19+6 307 €+10 836 €-4 529 €
20+6 307 €+11 214 €-4 907 €
21+6 307 €+11 602 €-5 295 €
22+6 307 €+11 999 €-5 692 €
23+6 307 €+12 406 €-6 099 €
24+6 307 €+12 822 €-6 515 €
25+6 307 €+13 249 €-6 942 €
Total+157 675 €+207 801 €+-50 126 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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