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Détails du bien

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface73m²
Coût Total130 000€
Loyer Annuel8 300€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 917,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central gaz Gaz, Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER, en EXCLUSIVITE sur la commune de Troyes, proche hôpital, écoles et toutes commodités. Découvrez ce bel appartement dans une copropriété calme et sécurisée avec gardien comprenant: Une entrée, une pièce de vie agréable et lumineuse donnant accès à un premier balcon, une cuisine avec cellier, deux chambres dont une avec balcon. Salle de bains et WC séparé. Une cave et un BOXE fermé complètent ce bien. Contactez Zaga dès maintenant au 07 82 49 18 77 pour plus d'informations. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 940.0 € et 1320.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.273543, 4.077458
Total : 130 000€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 57 640€
Valeur du bien : 124 640€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8300€/an
Fourchette totale : 538€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6452€ - 10678€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 742,26€
Coût de l'assurance :11 375,00€
Taxe foncière : 830,03€/an
Soit par mois : 69,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour respecter les normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 640 €(790 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Menuiseries:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 1200€ par fenêtre × 7 = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:5 700€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2500€ + Main d'œuvre: 700€ = 3200€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Cuisine:14 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres:3 840€
    Pose parquet flottant: 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€ + Main d'œuvre: 960€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 300 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 263 €
Revenus locatifs : +8 300 €
Charges déductibles : -63 263 €
Résultat foncier Année 1 : -54 963 €(Déficit de 54 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 623 €/an
Revenus locatifs : +8 300 €
Charges déductibles : -5 623 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33562.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 300 €63 267 €4 342 €-54 967 €21 400 €33 567 €33 567 €
28 466 €5 512 €4 227 €2 955 €--30 612 €
38 636 €5 392 €4 107 €3 244 €--27 369 €
48 808 €5 268 €3 983 €3 540 €--23 829 €
58 984 €5 140 €3 855 €3 844 €--19 985 €
69 164 €5 008 €3 723 €4 156 €--15 828 €
79 347 €4 871 €3 586 €4 476 €--11 352 €
89 534 €4 730 €3 445 €4 805 €--6 548 €
99 725 €4 583 €3 298 €5 142 €--1 406 €
109 920 €4 432 €3 147 €5 488 €---
1110 118 €4 275 €2 990 €5 843 €---
1210 320 €4 113 €2 828 €6 207 €---
1310 527 €3 946 €2 661 €6 581 €---
1410 737 €3 772 €2 487 €6 965 €---
1510 952 €3 593 €2 308 €7 359 €---
1611 171 €3 408 €2 123 €7 764 €---
1711 394 €3 216 €1 931 €8 179 €---
1811 622 €3 017 €1 732 €8 605 €---
1911 855 €2 812 €1 527 €9 043 €---
2012 092 €2 600 €1 315 €9 492 €---
2112 334 €2 380 €1 095 €9 953 €---
2212 580 €2 153 €868 €10 427 €---
2312 832 €1 919 €633 €10 914 €---
2413 089 €1 676 €391 €11 413 €---
2513 350 €1 424 €139 €11 926 €---
TOTAL265 860 €152 508 €62 742 €113 352 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 743 €-6 420 €+8 163 €
2+1 743 €0 €+1 743 €
3+1 743 €0 €+1 743 €
4+1 743 €0 €+1 743 €
5+1 743 €0 €+1 743 €
6+1 743 €0 €+1 743 €
7+1 743 €0 €+1 743 €
8+1 743 €0 €+1 743 €
9+1 743 €0 €+1 743 €
10+1 743 €+1 225 €+518 €
11+1 743 €+1 753 €-10 €
12+1 743 €+1 862 €-119 €
13+1 743 €+1 974 €-231 €
14+1 743 €+2 090 €-347 €
15+1 743 €+2 208 €-465 €
16+1 743 €+2 329 €-586 €
17+1 743 €+2 454 €-711 €
18+1 743 €+2 581 €-838 €
19+1 743 €+2 713 €-970 €
20+1 743 €+2 848 €-1 105 €
21+1 743 €+2 986 €-1 243 €
22+1 743 €+3 128 €-1 385 €
23+1 743 €+3 274 €-1 531 €
24+1 743 €+3 424 €-1 681 €
25+1 743 €+3 578 €-1 835 €
Total+43 575 €+34 006 €+9 569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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