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Maison 3 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleMareuil-sur-Lay-Dissais (85)
Surface81m²
Coût Total157 310€
Loyer Annuel9 161€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 81 m² - MAREUIL SUR LAY DISSAIS (85320) COEUR DE VILLAGE ADORABLE MAISON 2/3 CHAMBRES IDEAL LOCATIF A PRIX FOU

MAREUIL SUR LAY 85320 AU COEUR MEME DU VILLAGE AVEC TOUTES LES COMMODITES A PIED (écoles, maison médicale, commerces, médecins, pharmacie) FRANCK AUBRET OPTIMHOME LUCON 85400 ET MAREUIL SUR LAY 85320 AU [Coordonnées masquées] VOUS CONSEILLE D'ACHETER CETTE MAISON EN PIERRES RENOVEE 2/3 CHAMBRES IDEAL INVESTISSEMENT LOCATIF 600€ PAR MOIS (VALEUR CONSEILLEE) SANS EXTERIEUR -

Cette MAISON DE BOURG EN PIERRES de 81M² habitables SANS EXTERIEUR comprend : au rez-de-chaussée entrée sur SALON/SEJOUR 33M² avec coin cuisine, salle d'eau 7.5M², WC séparés 1.25M² - A l'étage retrouvez pallier 2.50M² desservant 2 SPACIEUSES CHAMBRES (11.25M² et 15.25M²) et 1 BUREAU 7.50M² pouvant servir de chambre d'appoint.

LES PLUS : MAISON BIEN RENOVEE :

  • TOUTES LES MENUISERIES ET PORTES EXTERIEURES EN PVC/DOUBLE VITRAGE 4/16/4
  • EDF AUX NORMES
  • MAISON RACCORDEE AU TOUT A L'EGOUT
  • MAISON DISPOSANT DE LA FIBRE
  • ISOLATION REFAITE PAR LAINE PULSEE
  • CHAUFFAGE PAR CONVECTEURS ELECTRIQUES ECO
  • VMC SIMPLE FLUX
  • GESTION LOCATIVE AVEC GARANTIE LOYERS IMPAYES

Fiche détaillée avec photos et plan sur demande. Suivez moi sur Instagram @franckaubret, réseau social beaucoup plus interactif que LinkedIn sur lesquels je suis également -

MON AVIS : MAISON EN PIERRES TRES CHALEUREUSE EXCELLENT INVESTISSEMENT LOCATIF 600€ PAR MOIS IDEALEMENT SITUEE AU COEUR MEME DU VILLAGE AVEC TOUTES LES COMMODITES A PIED - 72000€ FAI SEULEMENT! Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 10,77% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Franck AUBRET Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°433 517 430 Greffe de LA ROCHE SUR YON) [Coordonnées masquées] (réf. 598546 ) Référence annonce : 830037126917 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 65 000 €

Ville : Mareuil-sur-Lay-Dissais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85320
Coordonnées : 46.525706, -1.190587
Total : 157 310€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 79 550€
Valeur du bien : 151 550€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9161€/an
Fourchette totale : 582€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 6988€ - 12010€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :45,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 919,04€
Coût de l'assurance :13 764,63€
Taxe foncière : 916,11€/an
Soit par mois : 76,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par convecteurs électriques
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes
Quantité: 2 fenêtres (11.25 m² et 15.25 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne ou isolation thermique intérieure (ITI) si ITE impossible
Quantité: Surface des murs extérieurs estimée à 202.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau pour 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes de la plomberie
Quantité: Salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27.5 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27.5 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 550 €(982 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:2 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 1100€ = 2200€, Main d'œuvre: 300€
  • Isolation:27 300€
    Isolation murs extérieurs: 202.5 m² × 120€/m² = 24300€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 650€
    Parquet flottant: 27.5 m² × 60€/m² = 1650€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 27.5 m² × 40€/m² = 1100€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mareuil-sur-Lay-Dissais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 161 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 310 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 203 €
Revenus locatifs : +9 161 €
Charges déductibles : -86 203 €
Résultat foncier Année 1 : -77 042 €(Déficit de 77 042 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 642 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 653 €/an
Revenus locatifs : +9 161 €
Charges déductibles : -6 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55642.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 161 €86 209 €5 192 €-77 047 €21 400 €55 647 €55 647 €
29 344 €6 520 €5 053 €2 825 €--52 823 €
39 531 €6 376 €4 909 €3 155 €--49 667 €
49 722 €6 227 €4 761 €3 495 €--46 173 €
59 916 €6 074 €4 607 €3 843 €--42 330 €
610 115 €5 915 €4 448 €4 200 €--38 131 €
710 317 €5 751 €4 284 €4 566 €--33 565 €
810 523 €5 581 €4 114 €4 942 €--28 622 €
910 734 €5 405 €3 939 €5 328 €--23 294 €
1010 948 €5 224 €3 757 €5 724 €--17 570 €
1111 167 €5 036 €3 570 €6 131 €--11 439 €
1211 391 €4 842 €3 376 €6 548 €---
1311 618 €4 642 €3 175 €6 977 €---
1411 851 €4 434 €2 968 €7 416 €---
1512 088 €4 220 €2 753 €7 868 €---
1612 330 €3 998 €2 532 €8 331 €---
1712 576 €3 769 €2 303 €8 807 €---
1812 828 €3 532 €2 066 €9 295 €---
1913 084 €3 287 €1 821 €9 797 €---
2013 346 €3 034 €1 567 €10 312 €---
2113 613 €2 772 €1 305 €10 841 €---
2213 885 €2 501 €1 035 €11 384 €---
2314 163 €2 221 €755 €11 942 €---
2414 446 €1 932 €465 €12 514 €---
2514 735 €1 633 €166 €13 102 €---
TOTAL293 432 €191 136 €74 919 €102 296 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-6 420 €+8 344 €
2+1 924 €0 €+1 924 €
3+1 924 €0 €+1 924 €
4+1 924 €0 €+1 924 €
5+1 924 €0 €+1 924 €
6+1 924 €0 €+1 924 €
7+1 924 €0 €+1 924 €
8+1 924 €0 €+1 924 €
9+1 924 €0 €+1 924 €
10+1 924 €0 €+1 924 €
11+1 924 €0 €+1 924 €
12+1 924 €+1 964 €-40 €
13+1 924 €+2 093 €-169 €
14+1 924 €+2 225 €-301 €
15+1 924 €+2 360 €-436 €
16+1 924 €+2 499 €-575 €
17+1 924 €+2 642 €-718 €
18+1 924 €+2 789 €-865 €
19+1 924 €+2 939 €-1 015 €
20+1 924 €+3 094 €-1 170 €
21+1 924 €+3 252 €-1 328 €
22+1 924 €+3 415 €-1 491 €
23+1 924 €+3 582 €-1 658 €
24+1 924 €+3 754 €-1 830 €
25+1 924 €+3 931 €-2 007 €
Total+48 100 €+34 120 €+13 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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