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Appartement

VilleBelfort (90)
Surface54.19m²
Coût Total62 340€
Loyer Annuel5 950€
Rentabilité9.55%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 54.19 m²
Prix au m² : 885,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 10, Cave, Mandat exclusif

À vendre : Appartement lumineux à Belfort Découvrez cet appartement situé au 8ème étage avec ascenseur. Parfait pour les amateurs de vues dégagées, ce bien offre 54,19 m² d'espace de vie confortable avec deux chambres. Idéalement situé, vous serez à seulement 6 minutes à pied de la Gare de Belfort et à proximité immédiate de plusieurs lignes de bus, dont la ligne 57, 62 et 68, facilitant vos déplacements quotidiens. Proposé à un prix attractif de 48 000€, ce bien représente une opportunité rare sur le marché. Ne manquez pas votre chance de devenir propriétaire à Belfort. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Belfort-90000/403

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.633368, 6.846964
Total : 62 340€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 58 500€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.19m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5950€/an
Fourchette totale : 386€ - 637€/mois
Fourchette annuelle : 4635€ - 7640€/an
Rentabilité brute :9.55%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 12.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 113,91 €/m²
Basé sur :360 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 363 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-12 363€ (-20.5%)
Marge achat-revente :-1 977€ (-3.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :307,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :15,59€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 322,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 788,86€
Coût de l'assurance :4 675,50€
Taxe foncière : 595,04€/an
Soit par mois : 49,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 495,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 372,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des fixtures.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 450€/m² = 4500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement 2 chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant peinture et vérification électricité)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant peinture et vérification électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 950 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 340 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 187 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 595 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 344 €
Revenus locatifs : +5 950 €
Charges déductibles : -13 344 €
Résultat foncier Année 1 : -7 393 €(Déficit de 7 393 €)
Imputable sur revenu global : 7 393 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 844 €/an
Revenus locatifs : +5 950 €
Charges déductibles : -2 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 107 €/an
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 950 €13 346 €2 064 €-7 395 €7 395 €--
26 069 €2 791 €2 008 €3 279 €---
36 191 €2 734 €1 951 €3 457 €---
46 315 €2 675 €1 892 €3 640 €---
56 441 €2 614 €1 831 €3 827 €---
66 570 €2 550 €1 768 €4 019 €---
76 701 €2 485 €1 703 €4 216 €---
86 835 €2 418 €1 636 €4 417 €---
96 972 €2 348 €1 566 €4 624 €---
107 111 €2 276 €1 494 €4 835 €---
117 254 €2 201 €1 419 €5 052 €---
127 399 €2 124 €1 342 €5 274 €---
137 547 €2 045 €1 263 €5 502 €---
147 697 €1 962 €1 180 €5 735 €---
157 851 €1 877 €1 095 €5 974 €---
168 008 €1 789 €1 007 €6 219 €---
178 169 €1 698 €916 €6 471 €---
188 332 €1 604 €822 €6 728 €---
198 499 €1 506 €724 €6 992 €---
208 669 €1 406 €623 €7 263 €---
218 842 €1 301 €519 €7 541 €---
229 019 €1 194 €412 €7 825 €---
239 199 €1 082 €300 €8 117 €---
249 383 €967 €185 €8 416 €---
259 571 €848 €66 €8 723 €---
TOTAL190 594 €59 840 €29 789 €130 753 €7 395 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 219 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 753 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 250 €-2 219 €+3 469 €
2+1 250 €+984 €+266 €
3+1 250 €+1 037 €+213 €
4+1 250 €+1 092 €+158 €
5+1 250 €+1 148 €+102 €
6+1 250 €+1 206 €+44 €
7+1 250 €+1 265 €-15 €
8+1 250 €+1 325 €-75 €
9+1 250 €+1 387 €-137 €
10+1 250 €+1 451 €-201 €
11+1 250 €+1 516 €-266 €
12+1 250 €+1 582 €-332 €
13+1 250 €+1 651 €-401 €
14+1 250 €+1 721 €-471 €
15+1 250 €+1 792 €-542 €
16+1 250 €+1 866 €-616 €
17+1 250 €+1 941 €-691 €
18+1 250 €+2 019 €-769 €
19+1 250 €+2 098 €-848 €
20+1 250 €+2 179 €-929 €
21+1 250 €+2 262 €-1 012 €
22+1 250 €+2 348 €-1 098 €
23+1 250 €+2 435 €-1 185 €
24+1 250 €+2 525 €-1 275 €
25+1 250 €+2 617 €-1 367 €
Total+31 250 €+39 226 €+-7 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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