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Appartement

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface45.82m²
Coût Total117 306€
Loyer Annuel7 953€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 357 €
Surface : 45.82 m²
Prix au m² : 1 317,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Mandat exclusif

Facs Lyautey, idéal investissement ou 1er achat, proche tram, CHU et facultés, appartement 2 pièces en rdc à rénover comprenant entrée, séjour, cuisine séparée, salle de bains, wc, nombreux rangements. Cop 112 CA en cours - https://file.bienici.com/raw/bareme-nexity-SIP-2017.pdf

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.327980, 5.068660
Total : 117 306€
Prix d'acquisition : 60 357€
Travaux : 52 120€
Valeur du bien : 112 477€
Frais de notaire : 4 829€
Coût estimé : 4 829€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.82m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7953€/an
Fourchette totale : 548€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6573€ - 9623€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 306€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :34,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 867,10€
Coût de l'assurance :10 264,28€
Taxe foncière : 795,33€/an
Soit par mois : 66,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45.82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Chambre avec parquet abîmé et murs nécessitant des réparations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Chambre nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Salon avec parquet usé nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Salon avec murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation buanderie
Remplacement des équipements anciens et carrelage usé dans la buanderie
Quantité: buanderie (environ 10 m²)
Raison: Buanderie avec équipements anciens et carrelage usé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation entrée
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et mobilier
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: Entrée avec mobilier ancien et murs usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 120 €(1 137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:720€
    Rafraîchissement parquet: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Rénovation buanderie:1 500€
    Rénovation buanderie: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Rénovation entrée:300€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région Bourgogne-Franche-Comté.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 306 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 194 €
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -57 194 €
Résultat foncier Année 1 : -49 240 €(Déficit de 49 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 840 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 074 €/an
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -5 074 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27840.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 357 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 232 €(65% de 60 357 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 427 €/an
Calcul : 39 232 € × 3,636% = 1 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 953 €57 197 €3 872 €-49 244 €21 400 €27 844 €27 844 €
28 112 €4 974 €3 768 €3 139 €--24 705 €
38 275 €4 867 €3 661 €3 408 €--21 297 €
48 440 €4 756 €3 550 €3 684 €--17 613 €
58 609 €4 641 €3 435 €3 968 €--13 646 €
68 781 €4 523 €3 317 €4 258 €--9 387 €
78 957 €4 401 €3 195 €4 556 €--4 831 €
89 136 €4 274 €3 068 €4 862 €---
99 319 €4 143 €2 937 €5 176 €---
109 505 €4 008 €2 802 €5 497 €---
119 695 €3 868 €2 662 €5 827 €---
129 889 €3 723 €2 517 €6 166 €---
1310 087 €3 574 €2 368 €6 513 €---
1410 288 €3 419 €2 213 €6 870 €---
1510 494 €3 259 €2 053 €7 235 €---
1610 704 €3 094 €1 888 €7 610 €---
1710 918 €2 923 €1 717 €7 995 €---
1811 137 €2 746 €1 540 €8 390 €---
1911 359 €2 564 €1 358 €8 796 €---
2011 587 €2 375 €1 169 €9 212 €---
2111 818 €2 179 €973 €9 639 €---
2212 055 €1 977 €771 €10 077 €---
2312 296 €1 769 €563 €10 527 €---
2412 542 €1 553 €347 €10 989 €---
2512 792 €1 330 €124 €11 463 €---
TOTAL254 748 €138 135 €55 867 €116 613 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-6 420 €+8 090 €
2+1 670 €0 €+1 670 €
3+1 670 €0 €+1 670 €
4+1 670 €0 €+1 670 €
5+1 670 €0 €+1 670 €
6+1 670 €0 €+1 670 €
7+1 670 €0 €+1 670 €
8+1 670 €+9 €+1 661 €
9+1 670 €+1 553 €+117 €
10+1 670 €+1 649 €+21 €
11+1 670 €+1 748 €-78 €
12+1 670 €+1 850 €-180 €
13+1 670 €+1 954 €-284 €
14+1 670 €+2 061 €-391 €
15+1 670 €+2 171 €-501 €
16+1 670 €+2 283 €-613 €
17+1 670 €+2 399 €-729 €
18+1 670 €+2 517 €-847 €
19+1 670 €+2 639 €-969 €
20+1 670 €+2 764 €-1 094 €
21+1 670 €+2 892 €-1 222 €
22+1 670 €+3 023 €-1 353 €
23+1 670 €+3 158 €-1 488 €
24+1 670 €+3 297 €-1 627 €
25+1 670 €+3 439 €-1 769 €
Total+41 750 €+34 984 €+6 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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