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Appartement troyes 2 pièce(s) 77,43 m2

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface77m²
Coût Total151 600€
Loyer Annuel11 660€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 136,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 2 pièces

L'agence Sixième avenue vous présente cet appartement sans travaux à prévoir au caractéristiques suivantes : De type 3 composé d'une entrée, cuisine dinatoire, salon, un coin cellier avec wc ,une grande chambre avec placards, salle de bain avec Wc. Chauffage : électrique Charges faibles de copropriété : 50 euros/mois Petite copropriété calme Une place de stationnement privative. Emplacement recherché à deux pas du centre-ville, parfait pour location ou investissement pérenne. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : "". Sixième Avenue, l'immobilier par M6 54 bd du 14 juillet 10000 Troyes [Coordonnées masquées] Copropriété de 12 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 642 euros.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.309180, 4.065090
Total : 151 600€
Prix d'acquisition : 87 500€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 144 600€
Frais de notaire : 7 000€
Coût estimé : 7 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11660€/an
Fourchette totale : 777€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 9324€ - 14579€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 782,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 271,75€
Coût de l'assurance :12 886,00€
Taxe foncière : 1 165,95€/an
Soit par mois : 97,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 971,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(742 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:800€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 660 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 166 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 259 €
Revenus locatifs : +11 660 €
Charges déductibles : -64 259 €
Résultat foncier Année 1 : -52 600 €(Déficit de 52 600 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 200 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 159 €/an
Revenus locatifs : +11 660 €
Charges déductibles : -7 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31199.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 660 €64 264 €4 883 €-52 605 €21 400 €31 205 €31 205 €
211 893 €7 032 €4 751 €4 861 €--26 344 €
312 131 €6 896 €4 614 €5 235 €--21 109 €
412 373 €6 755 €4 473 €5 618 €--15 491 €
512 621 €6 609 €4 328 €6 012 €--9 479 €
612 873 €6 459 €4 177 €6 414 €--3 065 €
713 130 €6 303 €4 022 €6 827 €---
813 393 €6 143 €3 861 €7 251 €---
913 661 €5 977 €3 695 €7 684 €---
1013 934 €5 805 €3 524 €8 129 €---
1114 213 €5 628 €3 347 €8 585 €---
1214 497 €5 445 €3 164 €9 052 €---
1314 787 €5 256 €2 975 €9 531 €---
1415 083 €5 061 €2 780 €10 022 €---
1515 384 €4 859 €2 578 €10 525 €---
1615 692 €4 651 €2 369 €11 041 €---
1716 006 €4 436 €2 154 €11 570 €---
1816 326 €4 213 €1 932 €12 113 €---
1916 653 €3 983 €1 702 €12 669 €---
2016 986 €3 746 €1 465 €13 240 €---
2117 325 €3 501 €1 219 €13 825 €---
2217 672 €3 248 €966 €14 424 €---
2318 025 €2 986 €704 €15 040 €---
2418 386 €2 715 €434 €15 670 €---
2518 754 €2 436 €155 €16 317 €---
TOTAL373 457 €184 407 €70 272 €189 051 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 448 €-6 420 €+8 868 €
2+2 448 €0 €+2 448 €
3+2 448 €0 €+2 448 €
4+2 448 €0 €+2 448 €
5+2 448 €0 €+2 448 €
6+2 448 €0 €+2 448 €
7+2 448 €+1 129 €+1 319 €
8+2 448 €+2 175 €+273 €
9+2 448 €+2 305 €+143 €
10+2 448 €+2 439 €+9 €
11+2 448 €+2 575 €-127 €
12+2 448 €+2 716 €-268 €
13+2 448 €+2 859 €-411 €
14+2 448 €+3 007 €-559 €
15+2 448 €+3 158 €-710 €
16+2 448 €+3 312 €-864 €
17+2 448 €+3 471 €-1 023 €
18+2 448 €+3 634 €-1 186 €
19+2 448 €+3 801 €-1 353 €
20+2 448 €+3 972 €-1 524 €
21+2 448 €+4 147 €-1 699 €
22+2 448 €+4 327 €-1 879 €
23+2 448 €+4 512 €-2 064 €
24+2 448 €+4 701 €-2 253 €
25+2 448 €+4 895 €-2 447 €
Total+61 200 €+56 715 €+4 485 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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