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Maison à vendre

VilleBelvédère (06)
Surface32.1
Coût Total114 966
Loyer Annuel6 295
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-131
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 32.1 m²
Prix au m² : 1 962,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, 1 chambre, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon

Vous rêvez d'un pied-à-terre au cœur d'un village authentique ? Découvrez cette maison de village mitoyenne d'un seul côté, située sur l'avenue principale de Belvédère, à proximité immédiate des commerces et des commodités. D'une superficie d'environ 32 m² habitables, cette maison se compose :

  • au rez-de-chaussée, d'une cuisine ancienne avec coin douche et WC, ouvrant sur une vue splendide sur la vallée de la Vésubie ;
  • à l'étage, d'une grande pièce lumineuse avec très jolie vue et d'une petite pièce attenante, idéale pour un bureau, un dressing ou l'aménagement d'une future salle de bain ;
  • en sous-sol, d'une cave pratique pour le stockage ;
  • et d'un grenier, non aménageable mais offrant du rangement supplémentaire.

La maison nécessite une rénovation complète (isolation, électricité à refaire, plomberie, absence de chauffage), mais elle offre un potentiel rare à ce prix. Ses points forts :

Une vraie maison, sans copropriété. Une vue imprenable sur la Vésubie et les montagnes. Une situation idéale, en bord de route principale du village, facile d'accès. Un prix attractif, parfait pour un premier achat, une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Prix : 63 000 € à saisir rapidement !

Ville : Belvédère
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.062624, 7.365460
Total : 114 966
Prix d'acquisition : 63 000
Travaux : 46 926
Valeur du bien : 109 926
Frais de notaire : 5 040
Coût estimé : 5 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32.1
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6295€/an
Fourchette totale : 314€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 3771€ - 10508€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :3.28% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 666,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :117 700
Prix d'achat :63 000
Décote à l'achat :-54 700 (-46.5%)
Marge achat-revente :2 734€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 966
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 853,87
Coût de l'assurance :10 059,53
Taxe foncière : 629,54€/an
Soit par mois : 52,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 524,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 32.1 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 32.1 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine ancienne, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation complète pour 32.1 m²
Raison: Électricité à refaire - nécessité de mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète de la plomberie, y compris les évacuations et les arrivées d'eau
Quantité: 1 installation complète pour 32.1 m²
Raison: Plomberie à refaire - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 926(1 462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Isolation:3 926
    Isolation toiture/combles: 32.1 m² × 60€/m² = 1926€ + Main d'œuvre: 74€ = 2000€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 750€ = 3000€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 295 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 966 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 926
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 817
Revenus locatifs : +6 295
Charges déductibles : -51 817
Résultat foncier Année 1 : -45 522(Déficit de 45 522 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 122
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 891 €/an
Revenus locatifs : +6 295
Charges déductibles : -4 891
Résultat foncier Années 2+ : 1 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24121.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 29551 8213 863-45 52521 400 €24 125 €24 125 €
26 4214 7923 7601 629--22 496 €
36 5504 6863 6541 864--20 633 €
46 6814 5763 5442 104--18 528 €
56 8144 4633 4312 352--16 177 €
66 9514 3453 3132 605--13 571 €
77 0904 2243 1922 866--10 705 €
87 2314 0983 0663 133--7 572 €
97 3763 9682 9363 408--4 164 €
107 5243 8332 8013 690--473 €
117 6743 6942 6623 980---
127 8283 5502 5184 277---
137 9843 4012 3694 583---
148 1443 2472 2154 897---
158 3073 0872 0565 219---
168 4732 9221 8915 550---
178 6422 7521 7205 890---
188 8152 5751 5436 240---
198 9912 3931 3616 599---
209 1712 2041 1726 968---
219 3552 0089767 347---
229 5421 8067747 736---
239 7331 5975658 136---
249 9271 3803488 547---
2510 1261 1561248 970---
TOTAL201 644128 57855 85473 06621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 066
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 322-6 420+7 742
2+1 3220+1 322
3+1 3220+1 322
4+1 3220+1 322
5+1 3220+1 322
6+1 3220+1 322
7+1 3220+1 322
8+1 3220+1 322
9+1 3220+1 322
10+1 3220+1 322
11+1 322+1 052+270
12+1 322+1 283+39
13+1 322+1 375-53
14+1 322+1 469-147
15+1 322+1 566-244
16+1 322+1 665-343
17+1 322+1 767-445
18+1 322+1 872-550
19+1 322+1 980-658
20+1 322+2 090-768
21+1 322+2 204-882
22+1 322+2 321-999
23+1 322+2 441-1 119
24+1 322+2 564-1 242
25+1 322+2 691-1 369
Total+33 050+21 920+11 130
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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