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Appartement à vendre

VilleSarcelles (95)
Surface74m²
Coût Total219 920€
Loyer Annuel14 439€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 148,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, calme, Non meublé

STEVEN MADAR vous propose cet appartement à proximité de toutes commodités

Ce bien est composé d'une entrée, salon, cuisine équipée,3 chambres, une salle de bain, un wc séparé

Une cave et une place de parking complète ce lot

Les++:calme, proche toutes commodités, La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr MADAR Steven , agent commercial EI enregistrée au tribunal de commerce de PONTOISE sous le numéro RSAC 909 153 363 Référence agence : 15481

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.978400, 2.373306
Total : 219 920€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 207 200€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14439€/an
Fourchette totale : 879€ - 1647€/mois
Fourchette annuelle : 10548€ - 19764€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 842,11 €/m²
Basé sur :191 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 316 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :+22 684€ (+16.6%)
Marge achat-revente :-83 604€ (-61.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 103,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :64,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 167,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 079,51€
Coût de l'assurance :19 243,00€
Taxe foncière : 1 443,85€/an
Soit par mois : 120,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 203,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 287,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols et peinture des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture murs: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et rafraîchissement sol: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 439 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 920 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 444 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 058 €
Revenus locatifs : +14 439 €
Charges déductibles : -58 058 €
Résultat foncier Année 1 : -43 619 €(Déficit de 43 619 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 219 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 858 €/an
Revenus locatifs : +14 439 €
Charges déductibles : -9 858 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22219.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 439 €58 065 €7 652 €-43 627 €21 400 €22 227 €22 227 €
214 727 €9 665 €7 452 €5 062 €--17 165 €
315 022 €9 458 €7 245 €5 564 €--11 601 €
415 322 €9 244 €7 030 €6 079 €--5 522 €
515 629 €9 022 €6 808 €6 607 €---
615 941 €8 791 €6 578 €7 150 €---
716 260 €8 553 €6 340 €7 707 €---
816 585 €8 306 €6 093 €8 279 €---
916 917 €8 051 €5 837 €8 866 €---
1017 255 €7 786 €5 572 €9 470 €---
1117 600 €7 511 €5 298 €10 089 €---
1217 952 €7 227 €5 014 €10 725 €---
1318 312 €6 933 €4 720 €11 378 €---
1418 678 €6 628 €4 415 €12 049 €---
1519 051 €6 313 €4 099 €12 739 €---
1619 432 €5 986 €3 772 €13 447 €---
1719 821 €5 647 €3 433 €14 174 €---
1820 217 €5 296 €3 082 €14 921 €---
1920 622 €4 933 €2 719 €15 689 €---
2021 034 €4 556 €2 343 €16 478 €---
2121 455 €4 166 €1 953 €17 288 €---
2221 884 €3 763 €1 549 €18 121 €---
2322 322 €3 344 €1 131 €18 977 €---
2422 768 €2 911 €698 €19 857 €---
2523 223 €2 463 €249 €20 761 €---
TOTAL462 470 €214 619 €111 080 €247 851 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 032 €-6 420 €+9 452 €
2+3 032 €0 €+3 032 €
3+3 032 €0 €+3 032 €
4+3 032 €0 €+3 032 €
5+3 032 €+325 €+2 707 €
6+3 032 €+2 145 €+887 €
7+3 032 €+2 312 €+720 €
8+3 032 €+2 484 €+548 €
9+3 032 €+2 660 €+372 €
10+3 032 €+2 841 €+191 €
11+3 032 €+3 027 €+5 €
12+3 032 €+3 218 €-186 €
13+3 032 €+3 414 €-382 €
14+3 032 €+3 615 €-583 €
15+3 032 €+3 822 €-790 €
16+3 032 €+4 034 €-1 002 €
17+3 032 €+4 252 €-1 220 €
18+3 032 €+4 476 €-1 444 €
19+3 032 €+4 707 €-1 675 €
20+3 032 €+4 943 €-1 911 €
21+3 032 €+5 187 €-2 155 €
22+3 032 €+5 436 €-2 404 €
23+3 032 €+5 693 €-2 661 €
24+3 032 €+5 957 €-2 925 €
25+3 032 €+6 228 €-3 196 €
Total+75 800 €+74 355 €+1 445 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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