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Superbe duplex avec soleilho 130 m² Figeac

Bien expiré
VilleFigeac (46)
Surface130m²
Coût Total170 420€
Loyer Annuel13 547€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+127€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 89 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 684,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

À vendre : Superbe duplex avec soleilho 130 m² Figeac Découvrez cet appartement en duplex et avec un soleilho, situé au dernier étage d'un immeuble ancien. Avec ses magnifiques poutres apparentes et son caractère authentique, ce logement séduira les amateurs d'architecture traditionnelle et de beaux volumes. Caractéristiques principales : Surface généreuse : 130 m² Terasse de 5 m², idéal pour profiter de l'extérieur Appartement à rénover selon vos envies ? Possibilité d'aménagement du T3 au T5 Dernier étage, offrant calme et luminosité Charme de l'ancien : poutres, hauteur sous plafond Très fort potentiel d'aménagement Localisation : Situé à proximité immédiate de l'hyper-centre, vous profiterez de tous les commerces, services et animations du quartier. Un emplacement idéal pour allier vie pratique et cadre de vie agréable. Un bien rare, à fort potentiel Cet appartement représente une opportunité unique pour créer un espace de vie sur mesure dans un environnement recherché. Joffrey DEBARD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 983756107 - TOULOUSE. - http://www.immobilier-toulouse-cotepavee-era.fr/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/114324.pdf

Ville : Figeac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.608376, 2.040312
Total : 170 420€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 74 300€
Valeur du bien : 163 300€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1129€/mois
Loyer annuel estimé : 13547€/an
Fourchette totale : 915€ - 1393€/mois
Fourchette annuelle : 10978€ - 16718€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 434,34€
Coût de l'assurance :14 911,75€
Taxe foncière : 1 354,72€/an
Soit par mois : 112,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 128,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 002,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 300 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 100€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1500€ = 19500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 600€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 100€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 600€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Figeac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 129 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 547 €/an
Calcul : 1 129 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 420 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 887 €
Revenus locatifs : +13 547 €
Charges déductibles : -81 887 €
Résultat foncier Année 1 : -68 340 €(Déficit de 68 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 587 €/an
Revenus locatifs : +13 547 €
Charges déductibles : -7 587 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46939.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 547 €81 893 €5 641 €-68 345 €21 400 €46 945 €46 945 €
213 818 €7 442 €5 491 €6 376 €--40 569 €
314 095 €7 286 €5 335 €6 809 €--33 760 €
414 376 €7 125 €5 173 €7 252 €--26 509 €
514 664 €6 958 €5 007 €7 706 €--18 803 €
614 957 €6 786 €4 834 €8 172 €--10 631 €
715 256 €6 607 €4 656 €8 649 €--1 982 €
815 562 €6 423 €4 472 €9 139 €---
915 873 €6 232 €4 281 €9 640 €---
1016 190 €6 035 €4 084 €10 155 €---
1116 514 €5 832 €3 880 €10 682 €---
1216 844 €5 621 €3 670 €11 223 €---
1317 181 €5 403 €3 452 €11 778 €---
1417 525 €5 178 €3 226 €12 347 €---
1517 875 €4 945 €2 994 €12 931 €---
1618 233 €4 704 €2 753 €13 529 €---
1718 597 €4 455 €2 504 €14 143 €---
1818 969 €4 197 €2 246 €14 772 €---
1919 349 €3 931 €1 980 €15 418 €---
2019 736 €3 656 €1 704 €16 080 €---
2120 130 €3 371 €1 420 €16 760 €---
2220 533 €3 076 €1 125 €17 457 €---
2320 944 €2 772 €821 €18 172 €---
2421 363 €2 457 €506 €18 905 €---
2521 790 €2 132 €180 €19 658 €---
TOTAL433 922 €204 514 €81 434 €229 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 845 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 845 €-6 420 €+9 265 €
2+2 845 €0 €+2 845 €
3+2 845 €0 €+2 845 €
4+2 845 €0 €+2 845 €
5+2 845 €0 €+2 845 €
6+2 845 €0 €+2 845 €
7+2 845 €0 €+2 845 €
8+2 845 €+2 147 €+698 €
9+2 845 €+2 892 €-47 €
10+2 845 €+3 046 €-201 €
11+2 845 €+3 205 €-360 €
12+2 845 €+3 367 €-522 €
13+2 845 €+3 533 €-688 €
14+2 845 €+3 704 €-859 €
15+2 845 €+3 879 €-1 034 €
16+2 845 €+4 059 €-1 214 €
17+2 845 €+4 243 €-1 398 €
18+2 845 €+4 432 €-1 587 €
19+2 845 €+4 625 €-1 780 €
20+2 845 €+4 824 €-1 979 €
21+2 845 €+5 028 €-2 183 €
22+2 845 €+5 237 €-2 392 €
23+2 845 €+5 452 €-2 607 €
24+2 845 €+5 672 €-2 827 €
25+2 845 €+5 897 €-3 052 €
Total+71 125 €+68 822 €+2 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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