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Achat : Maison (29170)

VillePleuven (29)
Surface172m²
Coût Total274 692€
Loyer Annuel22 132€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 162,21 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 172 m², 9 pièces, 6 chambres, 1 salle de bain, 589 m² de terrain, Cuisine séparée, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine séparée

COMPROMIS DE VENTE SIGNÉ! Au coeur du bourg, venez découvrir cette maison des années 40 et sa grande extension, édifiée sur un terrain de 600m² environ. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez: une entrée, une salle de séjour, une salle de réunion, une cuisine, trois chambres, une salle d'eau, un WC et un débarras. Au 1er étage, vous trouverez: trois belles chambres sur parquet et une salle de bains. Elle dispose également d'un grand garage et chaufferie et nécessite des travaux de rénovation importants. Pour tout renseignement sur l'achat de cette maison, vous pouvez joindre l'Agence de la Baie à La Forêt-Fouesnant au 02.98. 91.58. 47 ou vous rendre sur notre site internet. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 5180 € et 7050 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Logement à consommation énergétique excessive: classe G.

Ville : Pleuven
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29170
Coordonnées : 47.899460, -4.031080
Total : 274 692€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 58 800€
Valeur du bien : 258 700€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 13.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1844€/mois
Loyer annuel estimé : 22132€/an
Fourchette totale : 1508€ - 2255€/mois
Fourchette annuelle : 18099€ - 27063€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 203,7 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :551 036 €
Prix d'achat :199 900 €
Décote à l'achat :-351 136€ (-63.7%)
Marge achat-revente :276 344€ (50.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 379,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :109,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 489,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 186,95€
Coût de l'assurance :32 963,04€
Taxe foncière : 2 213,19€/an
Soit par mois : 184,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 844,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 673,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 320€
    Isolation combles: 172 m² × 60€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:13 100€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€, Main d'œuvre: 500€
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Rafraîchissement cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Peinture salon:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salle à manger:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Pleuven). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 132 €/an
Calcul : 1 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 692 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 319 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 907 €
Revenus locatifs : +22 132 €
Charges déductibles : -71 907 €
Résultat foncier Année 1 : -49 775 €(Déficit de 49 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 107 €/an
Revenus locatifs : +22 132 €
Charges déductibles : -13 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 025 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28375.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 132 €71 916 €9 585 €-49 784 €21 400 €28 384 €28 384 €
222 575 €12 866 €9 334 €9 708 €--18 676 €
323 026 €12 607 €9 075 €10 419 €--8 257 €
423 487 €12 339 €8 807 €11 148 €---
523 956 €12 061 €8 529 €11 895 €---
624 435 €11 773 €8 241 €12 663 €---
724 924 €11 475 €7 943 €13 450 €---
825 423 €11 166 €7 634 €14 257 €---
925 931 €10 846 €7 314 €15 086 €---
1026 450 €10 514 €6 982 €15 936 €---
1126 979 €10 171 €6 639 €16 808 €---
1227 518 €9 815 €6 283 €17 703 €---
1328 069 €9 446 €5 915 €18 622 €---
1428 630 €9 065 €5 533 €19 565 €---
1529 203 €8 669 €5 137 €20 534 €---
1629 787 €8 259 €4 728 €21 527 €---
1730 382 €7 835 €4 303 €22 547 €---
1830 990 €7 396 €3 864 €23 594 €---
1931 610 €6 940 €3 409 €24 670 €---
2032 242 €6 469 €2 937 €25 773 €---
2132 887 €5 980 €2 448 €26 907 €---
2233 545 €5 474 €1 942 €28 071 €---
2334 215 €4 950 €1 418 €29 266 €---
2434 900 €4 407 €875 €30 493 €---
2535 598 €3 844 €312 €31 754 €---
TOTAL708 892 €286 280 €139 187 €422 612 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 422 612 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 648 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 648 €-6 420 €+11 068 €
2+4 648 €0 €+4 648 €
3+4 648 €0 €+4 648 €
4+4 648 €+867 €+3 781 €
5+4 648 €+3 569 €+1 079 €
6+4 648 €+3 799 €+849 €
7+4 648 €+4 035 €+613 €
8+4 648 €+4 277 €+371 €
9+4 648 €+4 526 €+122 €
10+4 648 €+4 781 €-133 €
11+4 648 €+5 042 €-394 €
12+4 648 €+5 311 €-663 €
13+4 648 €+5 587 €-939 €
14+4 648 €+5 870 €-1 222 €
15+4 648 €+6 160 €-1 512 €
16+4 648 €+6 458 €-1 810 €
17+4 648 €+6 764 €-2 116 €
18+4 648 €+7 078 €-2 430 €
19+4 648 €+7 401 €-2 753 €
20+4 648 €+7 732 €-3 084 €
21+4 648 €+8 072 €-3 424 €
22+4 648 €+8 421 €-3 773 €
23+4 648 €+8 780 €-4 132 €
24+4 648 €+9 148 €-4 500 €
25+4 648 €+9 526 €-4 878 €
Total+116 200 €+126 784 €+-10 584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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