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Duplex 3 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface86
Coût Total104 600
Loyer Annuel8 003
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 959,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Duplex Vieux Montluçon

Appartement T3 de caractère situé dans le vieux Montluçon. Il possède 1 entrée indépendante en rez-de-chaussée, au 1er étage : 1 grande cuisine ouverte sur un vaste séjour. Au 2ème étage : 2 chambres, 1 salle de douche et 1 toilette indépendant. Chauffage individuel au gaz. Pas de charges de copropriété. DPE réalisé après le 1er Juillet 2021. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Entre 1032 € et 1396 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » Référence agence : 2888 Référence annonce : PEHV-ZYA-UUI Date de réalisation du diagnostic : 05/08/2021 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 75 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 032 € et 1 396 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.340466, 2.611446
Total : 104 600
Prix d'acquisition : 82 500
Travaux : 15 500
Valeur du bien : 98 000
Frais de notaire : 6 600
Coût estimé : 6 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 8003€/an
Fourchette totale : 523€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6281€ - 10196€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :641,67 €/m²
Basé sur :210 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 183
Prix d'achat :82 500
Décote à l'achat :+27 317 (+49.5%)
Marge achat-revente :-49 417€ (-89.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 555,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 001,01
Coût de l'assurance :9 152,50
Taxe foncière : 800,27€/an
Soit par mois : 66,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 500(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500
    Cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 003 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 600 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 313
Revenus locatifs : +8 003
Charges déductibles : -20 313
Résultat foncier Année 1 : -12 310(Déficit de 12 310 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 610
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 813 €/an
Revenus locatifs : +8 003
Charges déductibles : -4 813
Résultat foncier Années 2+ : 3 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1609.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 00320 3163 650-12 31310 700 €1 613 €1 613 €
28 1634 7213 5543 442---
38 3264 6223 4563 704---
48 4934 5203 3543 973---
58 6624 4143 2484 248---
68 8364 3053 1384 531---
79 0124 1913 0254 821---
89 1934 0732 9075 119---
99 3763 9512 7855 425---
109 5643 8252 6595 739---
119 7553 6942 5286 061---
129 9503 5592 3936 391---
1310 1493 4192 2526 731---
1410 3523 2732 1077 079---
1510 5593 1231 9567 437---
1610 7712 9671 8007 804---
1710 9862 8051 6398 181---
1811 2062 6381 4718 568---
1911 4302 4641 2988 966---
2011 6582 2851 1189 374---
2111 8922 0999329 793---
2212 1291 90674010 224---
2312 3721 70654010 666---
2412 6201 49933311 120---
2512 8721 28511911 587---
TOTAL256 33097 66053 001158 67010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 670
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 681 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 681-3 210+4 891
2+1 681+549+1 132
3+1 681+1 111+570
4+1 681+1 192+489
5+1 681+1 274+407
6+1 681+1 359+322
7+1 681+1 446+235
8+1 681+1 536+145
9+1 681+1 628+53
10+1 681+1 722-41
11+1 681+1 818-137
12+1 681+1 917-236
13+1 681+2 019-338
14+1 681+2 124-443
15+1 681+2 231-550
16+1 681+2 341-660
17+1 681+2 454-773
18+1 681+2 570-889
19+1 681+2 690-1 009
20+1 681+2 812-1 131
21+1 681+2 938-1 257
22+1 681+3 067-1 386
23+1 681+3 200-1 519
24+1 681+3 336-1 655
25+1 681+3 476-1 795
Total+42 025+47 601+-5 576
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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