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Immeuble - 350 m²

Bien expiré
VilleVic-Fezensac (32)
Surface350m²
Coût Total375 600€
Loyer Annuel41 065€
Rentabilité10.93%
Cashflow/mois+1 102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 842,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cet immeuble de rapport de 350m², génère actuellement des revenus provenant uniquement des loyers mensuels des appartements. Les deux locaux commerciaux étant libres d'occupation, offrant un potentiel de revenu complémentaire.L'absence de copropriété simplifie la gestion et offre une grande liberté de stratégie à l'investisseur.Détail des lots :- Local commercial 1 : 34m²- Local commercial 2 : 28m²- T2 avec cour extérieure: 40m²- T3 : 68m²- Studio : 30m²- T3 : 76 m²- T3 avec terrasse : 61m²Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 295 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Margaux LABAT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Auch sous le numéro 935174433

Surface terrain : 173 m².

Ville : Vic-Fezensac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32190
Total : 375 600€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 352 000€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350m²
Loyer prédit : 9.78€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 13.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 3422€/mois
Loyer annuel estimé : 41065€/an
Fourchette totale : 2424€ - 4830€/mois
Fourchette annuelle : 29093€ - 57964€/an
Rentabilité brute :10.93%
Fourchette de rentabilité :7.75% - 15.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :375 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 868,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :109,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 977,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 883,23€
Coût de l'assurance :32 865,00€
Taxe foncière : 4 106,52€/an
Soit par mois : 342,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 422,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 320,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 102,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur 350 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 0 chambres (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3.7/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 500€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€ = 24500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:0€
    Aucune chambre à rénover, coût = 0€
  • Salon:3 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-Fezensac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 065 €/an
Calcul : 3 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 375 600 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 315 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 178 €
Revenus locatifs : +41 065 €
Charges déductibles : -75 178 €
Résultat foncier Année 1 : -34 113 €(Déficit de 34 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 178 €/an
Revenus locatifs : +41 065 €
Charges déductibles : -18 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 887 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12713.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 065 €75 191 €12 769 €-34 125 €21 400 €12 725 €12 725 €
241 887 €17 853 €12 432 €24 033 €---
342 724 €17 504 €12 083 €25 220 €---
443 579 €17 143 €11 722 €26 436 €---
544 450 €16 769 €11 348 €27 681 €---
645 339 €16 382 €10 961 €28 957 €---
746 246 €15 982 €10 561 €30 264 €---
847 171 €15 567 €10 146 €31 604 €---
948 114 €15 139 €9 717 €32 976 €---
1049 077 €14 695 €9 274 €34 382 €---
1150 058 €14 235 €8 814 €35 823 €---
1251 059 €13 760 €8 339 €37 300 €---
1352 081 €13 268 €7 847 €38 813 €---
1453 122 €12 758 €7 337 €40 364 €---
1554 185 €12 231 €6 810 €41 953 €---
1655 268 €11 686 €6 265 €43 583 €---
1756 374 €11 121 €5 700 €45 253 €---
1857 501 €10 537 €5 116 €46 964 €---
1958 651 €9 932 €4 511 €48 719 €---
2059 824 €9 306 €3 885 €50 518 €---
2161 021 €8 659 €3 238 €52 362 €---
2262 241 €7 988 €2 567 €54 253 €---
2363 486 €7 294 €1 873 €56 191 €---
2464 756 €6 576 €1 155 €58 179 €---
2566 051 €5 833 €412 €60 217 €---
TOTAL1 315 331 €377 411 €184 883 €937 920 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 937 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 624 €-6 420 €+15 044 €
2+8 624 €+3 392 €+5 232 €
3+8 624 €+7 566 €+1 058 €
4+8 624 €+7 931 €+693 €
5+8 624 €+8 304 €+320 €
6+8 624 €+8 687 €-63 €
7+8 624 €+9 079 €-455 €
8+8 624 €+9 481 €-857 €
9+8 624 €+9 893 €-1 269 €
10+8 624 €+10 315 €-1 691 €
11+8 624 €+10 747 €-2 123 €
12+8 624 €+11 190 €-2 566 €
13+8 624 €+11 644 €-3 020 €
14+8 624 €+12 109 €-3 485 €
15+8 624 €+12 586 €-3 962 €
16+8 624 €+13 075 €-4 451 €
17+8 624 €+13 576 €-4 952 €
18+8 624 €+14 089 €-5 465 €
19+8 624 €+14 616 €-5 992 €
20+8 624 €+15 155 €-6 531 €
21+8 624 €+15 709 €-7 085 €
22+8 624 €+16 276 €-7 652 €
23+8 624 €+16 857 €-8 233 €
24+8 624 €+17 454 €-8 830 €
25+8 624 €+18 065 €-9 441 €
Total+215 600 €+281 376 €+-65 776 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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