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Achat : Maison Saint-Herblain (44800)

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface182m²
Coût Total368 240€
Loyer Annuel27 986€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 472 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 1 535,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 182 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 600 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

SAINT HERBLAIN Bourg, très bien située, maison nantaise non mitoyenne sur beau terrain de 600m², comprenant : - au rez-de-chaussée : garage, deux pièces, chaufferie, - à l'étage : dégagement, grande cuisine, salon, véranda, trois chambres, salle de bains, W.C.Jardin.Chauffage fuel, eau chaude sur BEC, rafraichissement à prévoir.

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.216660, -1.646010
Total : 368 240€
Prix d'acquisition : 279 472€
Travaux : 66 410€
Valeur du bien : 345 882€
Frais de notaire : 22 358€
Coût estimé : 22 358€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 12.81€/m²/mois
Fourchette : 10.13€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 2332€/mois
Loyer annuel estimé : 27986€/an
Fourchette totale : 1844€ - 2949€/mois
Fourchette annuelle : 22133€ - 35387€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 353,35 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :610 309 €
Prix d'achat :279 472 €
Décote à l'achat :-330 837€ (-54.2%)
Marge achat-revente :242 069€ (39.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 814,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :92,06€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 906,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 961,63€
Coût de l'assurance :27 618,00€
Taxe foncière : 2 798,59€/an
Soit par mois : 233,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 332,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 139,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 182 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le BEC actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 410 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 650€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: 150€
  • Isolation:10 920€
    Isolation toiture/combles: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 40€
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 440€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 370€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 986 €/an
Calcul : 2 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 240 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 105 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 491 €
Revenus locatifs : +27 986 €
Charges déductibles : -82 491 €
Résultat foncier Année 1 : -54 505 €(Déficit de 54 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 081 €/an
Revenus locatifs : +27 986 €
Charges déductibles : -16 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33105.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 279 472 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 657 €(65% de 279 472 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 606 €/an
Calcul : 181 657 € × 3,636% = 6 606 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 986 €82 503 €12 190 €-54 517 €21 400 €33 117 €33 117 €
228 546 €15 767 €11 864 €12 778 €--20 339 €
329 117 €15 430 €11 527 €13 686 €--6 653 €
429 699 €15 082 €11 179 €14 617 €---
530 293 €14 722 €10 818 €15 571 €---
630 899 €14 349 €10 446 €16 549 €---
731 517 €13 964 €10 061 €17 553 €---
832 147 €13 566 €9 663 €18 581 €---
932 790 €13 154 €9 251 €19 636 €---
1033 446 €12 728 €8 825 €20 718 €---
1134 115 €12 288 €8 385 €21 827 €---
1234 797 €11 833 €7 929 €22 964 €---
1335 493 €11 362 €7 458 €24 131 €---
1436 203 €10 875 €6 972 €25 328 €---
1536 927 €10 372 €6 468 €26 555 €---
1637 665 €9 851 €5 948 €27 814 €---
1738 419 €9 313 €5 410 €29 106 €---
1839 187 €8 756 €4 853 €30 431 €---
1939 971 €8 181 €4 278 €31 790 €---
2040 770 €7 586 €3 683 €33 184 €---
2141 586 €6 971 €3 067 €34 615 €---
2242 417 €6 335 €2 431 €36 083 €---
2343 266 €5 677 €1 773 €37 589 €---
2444 131 €4 997 €1 093 €39 134 €---
2545 014 €4 293 €390 €40 720 €---
TOTAL896 396 €339 954 €175 962 €556 442 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 442 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 877 €-6 420 €+12 297 €
2+5 877 €0 €+5 877 €
3+5 877 €0 €+5 877 €
4+5 877 €+2 389 €+3 488 €
5+5 877 €+4 671 €+1 206 €
6+5 877 €+4 965 €+912 €
7+5 877 €+5 266 €+611 €
8+5 877 €+5 574 €+303 €
9+5 877 €+5 891 €-14 €
10+5 877 €+6 215 €-338 €
11+5 877 €+6 548 €-671 €
12+5 877 €+6 889 €-1 012 €
13+5 877 €+7 239 €-1 362 €
14+5 877 €+7 598 €-1 721 €
15+5 877 €+7 967 €-2 090 €
16+5 877 €+8 344 €-2 467 €
17+5 877 €+8 732 €-2 855 €
18+5 877 €+9 129 €-3 252 €
19+5 877 €+9 537 €-3 660 €
20+5 877 €+9 955 €-4 078 €
21+5 877 €+10 384 €-4 507 €
22+5 877 €+10 825 €-4 948 €
23+5 877 €+11 277 €-5 400 €
24+5 877 €+11 740 €-5 863 €
25+5 877 €+12 216 €-6 339 €
Total+146 925 €+166 932 €+-20 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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