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Appartement 4 pièces 74 m²

VilleAmiens (80)
Surface74m²
Coût Total133 972€
Loyer Annuel10 328€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 400 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 532,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Type 4 À Vendre AMIENS

Découvrez ce superbe T4 de 74 m² entièrement rénové, situé au rez-de-chaussée d'une copropriété prisée pour son calme. Alliant confort moderne et sérénité, cet appartement est prêt à vous accueillir. A proximité des commodités. Référence agence : 5 Référence annonce : TKPR-PM3-RR0 Prix hors honoraires : 105 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 11

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.876140, 2.277202
Total : 133 972€
Prix d'acquisition : 113 400€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 124 900€
Frais de notaire : 9 072€
Coût estimé : 9 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10328€/an
Fourchette totale : 696€ - 1065€/mois
Fourchette annuelle : 8348€ - 12777€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 726,61 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 769 €
Prix d'achat :113 400 €
Décote à l'achat :-88 369€ (-43.8%)
Marge achat-revente :67 797€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 710,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 667,99€
Coût de l'assurance :11 387,62€
Taxe foncière : 1 032,78€/an
Soit par mois : 86,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 860,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 328 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 972 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 033 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 645 €
Revenus locatifs : +10 328 €
Charges déductibles : -17 645 €
Résultat foncier Année 1 : -7 317 €(Déficit de 7 317 €)
Imputable sur revenu global : 7 317 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 145 €/an
Revenus locatifs : +10 328 €
Charges déductibles : -6 145 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 183 €/an
Prix d'achat du bien : 113 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 710 €(65% de 113 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 680 €/an
Calcul : 73 710 € × 3,636% = 2 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 328 €17 650 €4 661 €-7 322 €7 322 €--
210 534 €6 028 €4 539 €4 507 €---
310 745 €5 902 €4 413 €4 843 €---
410 960 €5 771 €4 283 €5 189 €---
511 179 €5 636 €4 147 €5 544 €---
611 403 €5 495 €4 007 €5 907 €---
711 631 €5 350 €3 862 €6 281 €---
811 863 €5 200 €3 712 €6 664 €---
912 101 €5 044 €3 556 €7 057 €---
1012 343 €4 883 €3 395 €7 460 €---
1112 590 €4 716 €3 227 €7 874 €---
1212 841 €4 543 €3 054 €8 299 €---
1313 098 €4 363 €2 875 €8 735 €---
1413 360 €4 178 €2 689 €9 182 €---
1513 627 €3 985 €2 497 €9 642 €---
1613 900 €3 786 €2 298 €10 114 €---
1714 178 €3 580 €2 092 €10 598 €---
1814 461 €3 366 €1 878 €11 095 €---
1914 751 €3 145 €1 656 €11 606 €---
2015 046 €2 915 €1 427 €12 130 €---
2115 347 €2 678 €1 190 €12 669 €---
2215 654 €2 432 €944 €13 222 €---
2315 967 €2 177 €689 €13 789 €---
2416 286 €1 913 €425 €14 373 €---
2516 612 €1 640 €152 €14 972 €---
TOTAL330 803 €116 375 €67 668 €214 428 €7 322 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 197 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 169 €-2 197 €+4 366 €
2+2 169 €+1 352 €+817 €
3+2 169 €+1 453 €+716 €
4+2 169 €+1 557 €+612 €
5+2 169 €+1 663 €+506 €
6+2 169 €+1 772 €+397 €
7+2 169 €+1 884 €+285 €
8+2 169 €+1 999 €+170 €
9+2 169 €+2 117 €+52 €
10+2 169 €+2 238 €-69 €
11+2 169 €+2 362 €-193 €
12+2 169 €+2 490 €-321 €
13+2 169 €+2 620 €-451 €
14+2 169 €+2 755 €-586 €
15+2 169 €+2 893 €-724 €
16+2 169 €+3 034 €-865 €
17+2 169 €+3 179 €-1 010 €
18+2 169 €+3 329 €-1 160 €
19+2 169 €+3 482 €-1 313 €
20+2 169 €+3 639 €-1 470 €
21+2 169 €+3 801 €-1 632 €
22+2 169 €+3 966 €-1 797 €
23+2 169 €+4 137 €-1 968 €
24+2 169 €+4 312 €-2 143 €
25+2 169 €+4 491 €-2 322 €
Total+54 225 €+64 328 €+-10 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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