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Maison de plain-pied à vendre. Grand séjour 100 m², 3 chambres, 2 garages

VilleSaint-Jean-de-Braye (45)
Surface201m²
Coût Total273 920€
Loyer Annuel24 702€
Rentabilité9.02%
Cashflow/mois+356€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 164,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 201 m², 5 pièces, 3 chambres, Terrasse, 292 m² de terrain, Mandat exclusif, Toilettes séparées, Alarme, 2 salles de douche, 1 garage, 2 places de parking, Chauffage central au gaz, Cuisine américaine équipée

À Saint-Jean-de-Braye, découvrez cette spacieuse maison de plain-pied offrant de rare volumes. Idéalement située à quelques minutes à pied de toutes les commodités (bus, tram, commerces, pharmacie, écoles), elle combine confort moderne, isolation performante et qualité de vie. Maison à finir de rénover. Cette maison se compose de : Une vaste entrée aménagée en véranda. Un salon-séjour d'environ 100 m², traversant, avec cuisine ouverte pour un espace de vie convivial et très spacieux. Un cellier/buanderie communiquant directement avec les garages. Trois chambres confortables. Deux dressings facilitant l'organisation et le rangement. Deux salles d'eau avec WC, pratiques et bien agencées. Deux grands garages, chacun équipé d'un portail électrique. 2 Terrasses (Un rafraîchissement TOTAL est également à prévoir ainsi que certains travaux.) Maison à finir de rénover.

Chauffage au gaz Plancher chauffant Maison traversante Toiture isolée par l'extérieur Murs isolés par l'intérieur Portails de garage motorisés

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Jean-de-Braye
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45800
Coordonnées : 47.905081, 1.965407
Total : 273 920€
Prix d'acquisition : 234 000€
Travaux : 21 200€
Valeur du bien : 255 200€
Frais de notaire : 18 720€
Coût estimé : 18 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 8.91€ - 11.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2059€/mois
Loyer annuel estimé : 24702€/an
Fourchette totale : 1791€ - 2366€/mois
Fourchette annuelle : 21496€ - 28387€/an
Rentabilité brute :9.02%
Fourchette de rentabilité :7.85% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 458,34 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :494 125 €
Prix d'achat :234 000 €
Décote à l'achat :-260 125€ (-52.6%)
Marge achat-revente :220 205€ (44.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 387,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :109,57€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 497,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 336,27€
Coût de l'assurance :32 870,40€
Taxe foncière : 2 470,23€/an
Soit par mois : 205,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 058,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 702,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :355,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage au gaz existant.
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage des murs et du sol.
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain (10 m²) × 400€/m² = 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafond: 45 m² × 20€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-Braye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 702 €/an
Calcul : 2 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 920 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 315 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 752 €
Revenus locatifs : +24 702 €
Charges déductibles : -34 752 €
Résultat foncier Année 1 : -10 049 €(Déficit de 10 049 €)
Imputable sur revenu global : 10 049 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 552 €/an
Revenus locatifs : +24 702 €
Charges déductibles : -13 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 151 €/an
Prix d'achat du bien : 234 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 100 €(65% de 234 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 531 €/an
Calcul : 152 100 € × 3,636% = 5 531 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 702 €34 761 €9 776 €-10 058 €10 058 €--
225 196 €13 308 €9 523 €11 888 €---
325 700 €13 047 €9 262 €12 654 €---
426 214 €12 775 €8 990 €13 439 €---
526 739 €12 494 €8 709 €14 244 €---
627 273 €12 203 €8 418 €15 070 €---
727 819 €11 901 €8 116 €15 918 €---
828 375 €11 587 €7 802 €16 788 €---
928 943 €11 263 €7 478 €17 680 €---
1029 522 €10 926 €7 141 €18 596 €---
1130 112 €10 577 €6 792 €19 535 €---
1230 714 €10 215 €6 430 €20 499 €---
1331 328 €9 840 €6 055 €21 488 €---
1431 955 €9 451 €5 666 €22 504 €---
1532 594 €9 048 €5 263 €23 546 €---
1633 246 €8 630 €4 845 €24 616 €---
1733 911 €8 197 €4 412 €25 714 €---
1834 589 €7 748 €3 963 €26 842 €---
1935 281 €7 282 €3 497 €27 999 €---
2035 987 €6 799 €3 014 €29 187 €---
2136 706 €6 299 €2 514 €30 408 €---
2237 440 €5 780 €1 995 €31 661 €---
2338 189 €5 242 €1 457 €32 947 €---
2438 953 €4 684 €899 €34 269 €---
2539 732 €4 106 €321 €35 626 €---
TOTAL791 222 €258 162 €142 336 €533 060 €10 058 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 017 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 533 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 187 €-3 017 €+8 204 €
2+5 187 €+3 566 €+1 621 €
3+5 187 €+3 796 €+1 391 €
4+5 187 €+4 032 €+1 155 €
5+5 187 €+4 273 €+914 €
6+5 187 €+4 521 €+666 €
7+5 187 €+4 775 €+412 €
8+5 187 €+5 036 €+151 €
9+5 187 €+5 304 €-117 €
10+5 187 €+5 579 €-392 €
11+5 187 €+5 860 €-673 €
12+5 187 €+6 150 €-963 €
13+5 187 €+6 447 €-1 260 €
14+5 187 €+6 751 €-1 564 €
15+5 187 €+7 064 €-1 877 €
16+5 187 €+7 385 €-2 198 €
17+5 187 €+7 714 €-2 527 €
18+5 187 €+8 052 €-2 865 €
19+5 187 €+8 400 €-3 213 €
20+5 187 €+8 756 €-3 569 €
21+5 187 €+9 122 €-3 935 €
22+5 187 €+9 498 €-4 311 €
23+5 187 €+9 884 €-4 697 €
24+5 187 €+10 281 €-5 094 €
25+5 187 €+10 688 €-5 501 €
Total+129 675 €+159 918 €+-30 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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