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Appartement 4 pièces 78 m²

VillePau (64)
Surface78m²
Coût Total120 437€
Loyer Annuel9 801€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 182 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 245,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m² - APPARTEMENT A VENDRE - 64000 PAUPrix de vente : 115 227 €Bien : T4 d'une surface de 78,12m² Carrez au 1er étageCopropriété de 28 lots principauxN° lot copro : 4 / ID LOT ONV : 0132C64-L004DPE B 82 / GES C 19Selon disponibilité, possibilité d'acquérir un emplacement de parking d'un montant de 5000€ en supplément ; et/ou un garage d'un montant de 7500€ en supplément ; et/ou une cave d'un montant de 500€ en supplément.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : www.georisques.gouv.fr.Modalités de visites : sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le [Coordonnées masquées]Modalités de remise des offres : par mail ou remise en main propre avant le 01/03/2025 conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCHContact : Olivier CARTATél. [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] Référence annonce : GB00195504 Date de réalisation du diagnostic : 29/03/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.303370, -0.363734
Total : 120 437€
Prix d'acquisition : 97 182€
Travaux : 15 480€
Valeur du bien : 112 662€
Frais de notaire : 7 775€
Coût estimé : 7 775€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9801€/an
Fourchette totale : 643€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 7714€ - 12453€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 946,05 €/m²
Basé sur :1436 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 792 €
Prix d'achat :97 182 €
Décote à l'achat :-54 610€ (-36.0%)
Marge achat-revente :31 355€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 437€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 631,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 511,84€
Coût de l'assurance :10 538,24€
Taxe foncière : 980,10€/an
Soit par mois : 81,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 713,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 78 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de base et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électricité dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 480 €(198 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement 2 chambres: Peinture 24 m² × 30€/m² = 720€, Électricité 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:2 080€
    Rafraîchissement salon: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont ajustés pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 801 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 437 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 924 €
Revenus locatifs : +9 801 €
Charges déductibles : -20 924 €
Résultat foncier Année 1 : -11 123 €(Déficit de 11 123 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 444 €/an
Revenus locatifs : +9 801 €
Charges déductibles : -5 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 423.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 182 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 168 €(65% de 97 182 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 168 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 801 €20 928 €4 047 €-11 127 €10 700 €427 €427 €
29 997 €5 341 €3 939 €4 656 €---
310 197 €5 230 €3 828 €4 967 €---
410 401 €5 115 €3 713 €5 286 €---
510 609 €4 996 €3 594 €5 613 €---
610 821 €4 873 €3 471 €5 948 €---
711 037 €4 745 €3 344 €6 292 €---
811 258 €4 614 €3 212 €6 645 €---
911 483 €4 477 €3 076 €7 006 €---
1011 713 €4 336 €2 935 €7 377 €---
1111 947 €4 190 €2 789 €7 757 €---
1212 186 €4 040 €2 638 €8 147 €---
1312 430 €3 884 €2 482 €8 546 €---
1412 679 €3 722 €2 320 €8 957 €---
1512 932 €3 555 €2 153 €9 377 €---
1613 191 €3 382 €1 980 €9 809 €---
1713 455 €3 203 €1 802 €10 251 €---
1813 724 €3 018 €1 617 €10 705 €---
1913 998 €2 827 €1 425 €11 171 €---
2014 278 €2 629 €1 227 €11 649 €---
2114 564 €2 424 €1 023 €12 140 €---
2214 855 €2 212 €811 €12 643 €---
2315 152 €1 993 €591 €13 159 €---
2415 455 €1 766 €365 €13 689 €---
2515 764 €1 532 €130 €14 233 €---
TOTAL313 928 €109 032 €58 512 €204 895 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 058 €-3 210 €+5 268 €
2+2 058 €+1 269 €+789 €
3+2 058 €+1 490 €+568 €
4+2 058 €+1 586 €+472 €
5+2 058 €+1 684 €+374 €
6+2 058 €+1 785 €+273 €
7+2 058 €+1 888 €+170 €
8+2 058 €+1 993 €+65 €
9+2 058 €+2 102 €-44 €
10+2 058 €+2 213 €-155 €
11+2 058 €+2 327 €-269 €
12+2 058 €+2 444 €-386 €
13+2 058 €+2 564 €-506 €
14+2 058 €+2 687 €-629 €
15+2 058 €+2 813 €-755 €
16+2 058 €+2 943 €-885 €
17+2 058 €+3 075 €-1 017 €
18+2 058 €+3 212 €-1 154 €
19+2 058 €+3 351 €-1 293 €
20+2 058 €+3 495 €-1 437 €
21+2 058 €+3 642 €-1 584 €
22+2 058 €+3 793 €-1 735 €
23+2 058 €+3 948 €-1 890 €
24+2 058 €+4 107 €-2 049 €
25+2 058 €+4 270 €-2 212 €
Total+51 450 €+61 469 €+-10 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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