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SAUMUR DISTRICT MAISON RENOVEE

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface120m²
Coût Total165 894€
Loyer Annuel14 249€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 050 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 025,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Individuel, Jardin

Charmante maison rénovée aux portes de Saumur – Vue dégagée et cadre verdoyant

À seulement quelques minutes du centre-ville de Saumur, découvrez cette agréable maison entièrement rénovée, prête à vous accueillir sans aucun travaux.

Le rez-de-jardin offre une belle pièce de vie lumineuse avec une cuisine ouverte sur le salon-séjour, un WC, ainsi qu'un accès direct à une terrasse conviviale, une dépendance et un jardin, idéal pour profiter des beaux jours.

Au premier étage, vous trouverez un bureau ainsi qu'une spacieuse chambre avec sa salle d'eau privative et son WC.

Le second étage accueille une seconde chambre disposant de sa salle de bains privative et de son WC, offrant confort et intimité.

Vous apprécierez son environnement calme, sa vue dégagée sur la verdure et sa proximité immédiate avec les commodités du centre-ville de Saumur.

Les atouts :

Maison entièrement rénovée Habitable immédiatement Cuisine ouverte sur un agréable espace de vie Deux chambres avec salles d'eau/bains privatives Bureau Terrasse, jardin et dépendance Vue dégagée sur un environnement verdoyant À quelques minutes du centre-ville de Saumur Une maison pleine de charme, idéale en résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif.

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à me contacter : Halim BOULAHSSAN : 06 40 39 71 70 halim.b@lmi49.com Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://api.apimo.pro/document_agency/24813?secret=56fe3ea8e0

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.281252, -0.089201
Total : 165 894€
Prix d'acquisition : 123 050€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 156 050€
Frais de notaire : 9 844€
Coût estimé : 9 844€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14249€/an
Fourchette totale : 936€ - 1507€/mois
Fourchette annuelle : 11230€ - 18079€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 618,67 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 240 €
Prix d'achat :123 050 €
Décote à l'achat :-71 190€ (-36.7%)
Marge achat-revente :28 346€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 894€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 861,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 951,05€
Coût de l'assurance :14 515,72€
Taxe foncière : 1 424,87€/an
Soit par mois : 118,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 187,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié), réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage murs 30m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Carrelage sol 10m²: 50€/m² × 10 = 500€, Douche ou baignoire: 2000€, Main d'œuvre: 1300€)
  • Chambres:7 000€
    Rénovation légère chambres: 2 chambres × 1750€ = 3500€ (Peinture murs et plafonds 25m²: 30€/m² × 25 = 750€, Parquet flottant 25m²: 45€/m² × 25 = 1125€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1025€)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (Mise à jour éléments cuisine: 2000€, Peinture: 800€, Remplacement robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 1700€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 249 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 894 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 409 €
Revenus locatifs : +14 249 €
Charges déductibles : -40 409 €
Résultat foncier Année 1 : -26 161 €(Déficit de 26 161 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 409 €/an
Revenus locatifs : +14 249 €
Charges déductibles : -7 409 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15460.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 983 €(65% de 123 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 908 €/an
Calcul : 79 983 € × 3,636% = 2 908 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 249 €40 415 €5 409 €-26 166 €10 700 €15 466 €15 466 €
214 534 €7 269 €5 264 €7 265 €--8 201 €
314 824 €7 119 €5 113 €7 706 €--496 €
415 121 €6 963 €4 958 €8 158 €---
515 423 €6 803 €4 797 €8 621 €---
615 732 €6 636 €4 631 €9 095 €---
716 046 €6 465 €4 459 €9 582 €---
816 367 €6 287 €4 282 €10 080 €---
916 695 €6 104 €4 099 €10 591 €---
1017 028 €5 915 €3 909 €11 114 €---
1117 369 €5 719 €3 713 €11 650 €---
1217 716 €5 516 €3 511 €12 200 €---
1318 071 €5 307 €3 302 €12 764 €---
1418 432 €5 091 €3 086 €13 341 €---
1518 801 €4 868 €2 862 €13 933 €---
1619 177 €4 637 €2 631 €14 540 €---
1719 560 €4 398 €2 393 €15 162 €---
1819 952 €4 152 €2 146 €15 800 €---
1920 351 €3 897 €1 891 €16 454 €---
2020 758 €3 633 €1 628 €17 124 €---
2121 173 €3 361 €1 355 €17 812 €---
2221 596 €3 080 €1 074 €18 517 €---
2322 028 €2 789 €783 €19 239 €---
2422 469 €2 488 €483 €19 980 €---
2522 918 €2 178 €172 €20 740 €---
TOTAL456 389 €161 088 €77 951 €295 301 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 992 €-3 210 €+6 202 €
2+2 992 €0 €+2 992 €
3+2 992 €0 €+2 992 €
4+2 992 €+2 299 €+693 €
5+2 992 €+2 586 €+406 €
6+2 992 €+2 729 €+263 €
7+2 992 €+2 874 €+118 €
8+2 992 €+3 024 €-32 €
9+2 992 €+3 177 €-185 €
10+2 992 €+3 334 €-342 €
11+2 992 €+3 495 €-503 €
12+2 992 €+3 660 €-668 €
13+2 992 €+3 829 €-837 €
14+2 992 €+4 002 €-1 010 €
15+2 992 €+4 180 €-1 188 €
16+2 992 €+4 362 €-1 370 €
17+2 992 €+4 549 €-1 557 €
18+2 992 €+4 740 €-1 748 €
19+2 992 €+4 936 €-1 944 €
20+2 992 €+5 137 €-2 145 €
21+2 992 €+5 344 €-2 352 €
22+2 992 €+5 555 €-2 563 €
23+2 992 €+5 772 €-2 780 €
24+2 992 €+5 994 €-3 002 €
25+2 992 €+6 222 €-3 230 €
Total+74 800 €+88 590 €+-13 790 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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