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Maison 3 pièces 86 m²

VilleEancé (35)
Surface86
Coût Total130 848
Loyer Annuel7 257
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-149
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 970 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 883,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 86 m²

Réf 1349. Découvrez cette authentique maison en pierre située en campagne sur 3550 m² de terrain, offrant 86 m² de surface habitable au rez-de-chaussée, composée de 3 pièces généreuses et un cellier de 20 m². Son charme d'antan et ses matériaux nobles feront le bonheur des amateurs de caractère et d'authenticité. L'intérieur de la maison dispose d'une belle cheminée. La répartition des pièces permet d'imaginer un espace de vie prêt à être rénové selon vos envies et vos besoins. Egalement un grenier aménageable d'environ 60 m². Une dépendance en pierre. Implantée sur un environnement calme, la propriété bénéficie d'un cadre verdoyant. C'est l'opportunité parfaite pour créer votre cocon familial ou une résidence secondaire pleine de charme, à seulement quelques minutes des commodités locales. Sur un terrain de 1960 m² avec une parcelle supplémentaire de 1590 m² soit un ensemble de 3550 m². Classe énergie : DPE vierge (pas de système de chauffage). Prix: 75970 HAI (Honoraires Agence inclus : 8.50% TTC du prix net vendeur de 70 000euros (à la charge de l'acquéreur).

Surface : 86 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Eancé
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35640
Coordonnées : 47.821500, -1.245417
Total : 130 848
Prix d'acquisition : 75 970
Travaux : 48 800
Valeur du bien : 124 770
Frais de notaire : 6 078
Coût estimé : 6 078
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7257€/an
Fourchette totale : 467€ - 783€/mois
Fourchette annuelle : 5603€ - 9399€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 020 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 720
Prix d'achat :75 970
Décote à l'achat :-11 750 (-13.4%)
Marge achat-revente :-43 128€ (-49.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 848
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 693,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 668,78
Coût de l'assurance :11 449,20
Taxe foncière : 725,69€/an
Soit par mois : 60,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 604,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage absent
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 200
    Isolation combles: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (pose incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Revêtement sol chambres:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eancé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 257 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 848 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 506
Revenus locatifs : +7 257
Charges déductibles : -54 506
Résultat foncier Année 1 : -47 249(Déficit de 47 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 849
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 706 €/an
Revenus locatifs : +7 257
Charges déductibles : -5 706
Résultat foncier Années 2+ : 1 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25848.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 970
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 381(65% de 75 970 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 381 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 25754 5104 527-47 25321 400 €25 853 €25 853 €
27 4025 5924 4081 810--24 043 €
37 5505 4694 2852 081--21 961 €
47 7015 3424 1582 359--19 602 €
57 8555 2104 0262 645--16 957 €
68 0125 0743 8902 939--14 018 €
78 1724 9323 7493 240--10 778 €
88 3364 7863 6023 550--7 228 €
98 5034 6353 4513 868--3 360 €
108 6734 4783 2944 195---
118 8464 3153 1324 531---
129 0234 1472 9644 876---
139 2043 9732 7895 231---
149 3883 7932 6095 595---
159 5753 6062 4225 970---
169 7673 4122 2296 354---
179 9623 2122 0286 750---
1810 1613 0051 8217 157---
1910 3652 7901 6067 575---
2010 5722 5671 3848 005---
2110 7832 3371 1538 446---
2210 9992 0989158 901---
2311 2191 8516689 368---
2411 4431 5964129 848---
2511 6721 33114710 342---
TOTAL232 442144 06065 66988 38221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 382
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 524-6 420+7 944
2+1 5240+1 524
3+1 5240+1 524
4+1 5240+1 524
5+1 5240+1 524
6+1 5240+1 524
7+1 5240+1 524
8+1 5240+1 524
9+1 5240+1 524
10+1 524+250+1 274
11+1 524+1 359+165
12+1 524+1 463+61
13+1 524+1 569-45
14+1 524+1 678-154
15+1 524+1 791-267
16+1 524+1 906-382
17+1 524+2 025-501
18+1 524+2 147-623
19+1 524+2 272-748
20+1 524+2 401-877
21+1 524+2 534-1 010
22+1 524+2 670-1 146
23+1 524+2 810-1 286
24+1 524+2 954-1 430
25+1 524+3 102-1 578
Total+38 100+26 514+11 586
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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