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Maison de village 4 pièces 115 m²

Bien expiré
VillePaulhan (34)
Surface115m²
Coût Total196 100€
Loyer Annuel15 363€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 478,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 115 m²

A mi chemin entre PEZENAS et CLERMONT L'HERAULT (à 10 mn), dans le village de PAULHAN, toutes commodités à pieds; maison de village comprenant: en RDC: un ancien local commercial évolutif d'env 58 m² avec 2 vitrines et au 1er étage: un appartement de type F3 d'env 57 m², récemment rénové,avec 2 chambres. Menuiseries PVC double vitrage, volets roulants électriques, cuisine US aménagée. Possibilité de créer un garage en rdc ou un local commercial. A VISITER sans tarder!

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif au [Coordonnées masquées], Denis BARBE (EI) Agent Commercial RSAC 498.597.749 Montpellier. Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 85002122023). Honoraires : 4,29 % TTC à la charge de l’acquéreur Prix hors honoraires d’agence : 163 000 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Surface : 115 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/05/2021

Consommation énergie primaire : 200 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 852 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Paulhan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34230
Coordonnées : 43.525858, 3.455577
Total : 196 100€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 182 500€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 14.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1280€/mois
Loyer annuel estimé : 15363€/an
Fourchette totale : 960€ - 1707€/mois
Fourchette annuelle : 11520€ - 20489€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :58,83€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 026,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 331,13€
Coût de l'assurance :17 649,00€
Taxe foncière : 1 536,31€/an
Soit par mois : 128,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 280,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 200 kWh/m²/an, classée D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paulhan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 280 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 363 €/an
Calcul : 1 280 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 100 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 536 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 266 €
Revenus locatifs : +15 363 €
Charges déductibles : -21 266 €
Résultat foncier Année 1 : -5 903 €(Déficit de 5 903 €)
Imputable sur revenu global : 5 903 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 766 €/an
Revenus locatifs : +15 363 €
Charges déductibles : -8 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 597 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 363 €21 273 €6 530 €-5 910 €5 910 €--
215 670 €8 599 €6 356 €7 072 €---
315 984 €8 419 €6 176 €7 565 €---
416 303 €8 232 €5 990 €8 071 €---
516 629 €8 040 €5 798 €8 590 €---
616 962 €7 841 €5 598 €9 121 €---
717 301 €7 635 €5 392 €9 667 €---
817 647 €7 422 €5 179 €10 226 €---
918 000 €7 201 €4 959 €10 799 €---
1018 360 €6 973 €4 731 €11 387 €---
1118 728 €6 738 €4 495 €11 990 €---
1219 102 €6 494 €4 252 €12 608 €---
1319 484 €6 242 €4 000 €13 242 €---
1419 874 €5 981 €3 739 €13 893 €---
1520 271 €5 711 €3 469 €14 560 €---
1620 677 €5 433 €3 190 €15 244 €---
1721 090 €5 144 €2 902 €15 946 €---
1821 512 €4 846 €2 604 €16 666 €---
1921 942 €4 537 €2 295 €17 405 €---
2022 381 €4 218 €1 976 €18 163 €---
2122 829 €3 888 €1 646 €18 940 €---
2223 285 €3 547 €1 305 €19 738 €---
2323 751 €3 194 €952 €20 557 €---
2424 226 €2 829 €587 €21 397 €---
2524 711 €2 452 €209 €22 259 €---
TOTAL492 084 €162 888 €94 331 €329 196 €5 910 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 773 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 226 €-1 773 €+4 999 €
2+3 226 €+2 122 €+1 104 €
3+3 226 €+2 270 €+956 €
4+3 226 €+2 421 €+805 €
5+3 226 €+2 577 €+649 €
6+3 226 €+2 736 €+490 €
7+3 226 €+2 900 €+326 €
8+3 226 €+3 068 €+158 €
9+3 226 €+3 240 €-14 €
10+3 226 €+3 416 €-190 €
11+3 226 €+3 597 €-371 €
12+3 226 €+3 782 €-556 €
13+3 226 €+3 973 €-747 €
14+3 226 €+4 168 €-942 €
15+3 226 €+4 368 €-1 142 €
16+3 226 €+4 573 €-1 347 €
17+3 226 €+4 784 €-1 558 €
18+3 226 €+5 000 €-1 774 €
19+3 226 €+5 221 €-1 995 €
20+3 226 €+5 449 €-2 223 €
21+3 226 €+5 682 €-2 456 €
22+3 226 €+5 921 €-2 695 €
23+3 226 €+6 167 €-2 941 €
24+3 226 €+6 419 €-3 193 €
25+3 226 €+6 678 €-3 452 €
Total+80 650 €+98 759 €+-18 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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