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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRedessan (30)
Surface316m²
Coût Total385 600€
Loyer Annuel39 572€
Rentabilité10.26%
Cashflow/mois+972€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 345 000 €
Surface : 316 m²
Prix au m² : 1 091,77 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 6 chambres, 1 place de parking, Jardin

Jolie maison de village d'environ 316m² hab, comprenant: 2 appartements: 1er appartement: Salon/Séjour, cuisine équipée donnant sur cour intérieur, arrière-cuisine, 2 salles d'eau, 2 toilettes, 3 chambres, remise, atelier. 2ème appartement: salon/séjour avec climatisation réversible, cuisine, cellier, bureau, 3 chambres, salle d'eau, toilettes

Le tout sur un terrain clos et arboré , d'environ 564m² avec abri voiture. Possibilité de faire plusieurs appartement.

Ville : Redessan
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30129
Coordonnées : 43.831239, 4.513721
Total : 385 600€
Prix d'acquisition : 345 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 358 000€
Frais de notaire : 27 600€
Coût estimé : 27 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 316m²
Loyer prédit : 10.44€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 13.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 3298€/mois
Loyer annuel estimé : 39572€/an
Fourchette totale : 2592€ - 4195€/mois
Fourchette annuelle : 31109€ - 50339€/an
Rentabilité brute :10.26%
Fourchette de rentabilité :8.07% - 13.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 073,41 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :655 198 €
Prix d'achat :345 000 €
Décote à l'achat :-310 198€ (-47.3%)
Marge achat-revente :269 598€ (41.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :385 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 899,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :96,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 995,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 257,02€
Coût de l'assurance :28 920,00€
Taxe foncière : 3 957,22€/an
Soit par mois : 329,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 297,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 325,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :971,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 316 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement esthétique souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement esthétique souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(41 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 298 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 572 €/an
Calcul : 3 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 385 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 157 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 866 €
Revenus locatifs : +39 572 €
Charges déductibles : -30 866 €
Résultat foncier Année 1 : 8 706 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 866 €/an
Revenus locatifs : +39 572 €
Charges déductibles : -17 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 706 €/an
Prix d'achat du bien : 345 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 224 250 €(65% de 345 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 155 €/an
Calcul : 224 250 € × 3,636% = 8 155 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 572 €30 879 €12 765 €8 694 €---
240 364 €17 537 €12 423 €22 826 €---
341 171 €17 185 €12 071 €23 986 €---
441 994 €16 820 €11 706 €25 175 €---
542 834 €16 443 €11 328 €26 392 €---
643 691 €16 052 €10 938 €27 638 €---
744 565 €15 649 €10 535 €28 916 €---
845 456 €15 232 €10 118 €30 224 €---
946 365 €14 801 €9 687 €31 564 €---
1047 292 €14 355 €9 241 €32 938 €---
1148 238 €13 894 €8 780 €34 344 €---
1249 203 €13 417 €8 303 €35 786 €---
1350 187 €12 924 €7 810 €37 263 €---
1451 191 €12 414 €7 300 €38 777 €---
1552 215 €11 887 €6 773 €40 327 €---
1653 259 €11 342 €6 228 €41 917 €---
1754 324 €10 779 €5 665 €43 546 €---
1855 411 €10 196 €5 082 €45 215 €---
1956 519 €9 593 €4 479 €46 925 €---
2057 649 €8 970 €3 856 €48 679 €---
2158 802 €8 326 €3 212 €50 476 €---
2259 978 €7 660 €2 546 €52 318 €---
2361 178 €6 971 €1 857 €54 207 €---
2462 401 €6 259 €1 145 €56 143 €---
2563 649 €5 522 €408 €58 127 €---
TOTAL1 267 510 €325 108 €184 257 €942 403 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 942 403 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 310 €+2 608 €+5 702 €
2+8 310 €+6 848 €+1 462 €
3+8 310 €+7 196 €+1 114 €
4+8 310 €+7 552 €+758 €
5+8 310 €+7 918 €+392 €
6+8 310 €+8 292 €+18 €
7+8 310 €+8 675 €-365 €
8+8 310 €+9 067 €-757 €
9+8 310 €+9 469 €-1 159 €
10+8 310 €+9 881 €-1 571 €
11+8 310 €+10 303 €-1 993 €
12+8 310 €+10 736 €-2 426 €
13+8 310 €+11 179 €-2 869 €
14+8 310 €+11 633 €-3 323 €
15+8 310 €+12 098 €-3 788 €
16+8 310 €+12 575 €-4 265 €
17+8 310 €+13 064 €-4 754 €
18+8 310 €+13 564 €-5 254 €
19+8 310 €+14 078 €-5 768 €
20+8 310 €+14 604 €-6 294 €
21+8 310 €+15 143 €-6 833 €
22+8 310 €+15 696 €-7 386 €
23+8 310 €+16 262 €-7 952 €
24+8 310 €+16 843 €-8 533 €
25+8 310 €+17 438 €-9 128 €
Total+207 750 €+282 721 €+-74 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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