Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 44 m²

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface44m²
Coût Total101 440€
Loyer Annuel6 106€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 272,73 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 44 m²

Découvrez ce charmant appartement de 2 pièces situé en plein cœur de Millau. Avec une surface de 43,84 m², il offre un bel espace de vie lumineux à aménager selon vos envies, bénéficiant de poutres apparentes et d'un agencement fonctionnel.

Vous apprécierez le potentiel de chaque pièce, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif dans la région.

Il bénéficie également d'une pièce indépendante de 24 m² idéale si vous avez besoin de plus d'espace.

Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, ce qui en fait une belle opportunité pour personnaliser votre futur lieu de vie. Proche des commodités et du centre-ville, cet appartement dispose d'un emplacement privilégié à Millau.

Surface : 44 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/01/2025

Consommation énergie primaire : 278 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 273 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 170 € et 1 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.098972, 3.077654
Total : 101 440€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 40 960€
Valeur du bien : 96 960€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 9.09€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 509€/mois
Loyer annuel estimé : 6106€/an
Fourchette totale : 400€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 4800€ - 7768€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 656,55 €/m²
Basé sur :286 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 888 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-16 888€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-28 552€ (-39.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 444,82€
Coût de l'assurance :8 876,00€
Taxe foncière : 610,63€/an
Soit par mois : 50,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 960 €(931 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres:460€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 106 €/an
Calcul : 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 440 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 341 €
Revenus locatifs : +6 106 €
Charges déductibles : -45 341 €
Résultat foncier Année 1 : -39 235 €(Déficit de 39 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 381 €/an
Revenus locatifs : +6 106 €
Charges déductibles : -4 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17834.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 106 €45 344 €3 418 €-39 238 €21 400 €17 838 €17 838 €
26 228 €4 293 €3 328 €1 935 €--15 903 €
36 353 €4 200 €3 234 €2 153 €--13 749 €
46 480 €4 103 €3 137 €2 377 €--11 372 €
56 610 €4 002 €3 037 €2 607 €--8 765 €
66 742 €3 898 €2 933 €2 844 €--5 921 €
76 877 €3 791 €2 825 €3 086 €--2 835 €
87 014 €3 680 €2 714 €3 335 €---
97 155 €3 565 €2 599 €3 590 €---
107 298 €3 446 €2 480 €3 852 €---
117 444 €3 323 €2 357 €4 121 €---
127 592 €3 195 €2 229 €4 397 €---
137 744 €3 063 €2 098 €4 681 €---
147 899 €2 927 €1 961 €4 972 €---
158 057 €2 786 €1 820 €5 271 €---
168 218 €2 640 €1 674 €5 579 €---
178 383 €2 489 €1 523 €5 894 €---
188 550 €2 332 €1 367 €6 218 €---
198 721 €2 171 €1 205 €6 551 €---
208 896 €2 003 €1 038 €6 892 €---
219 074 €1 830 €865 €7 243 €---
229 255 €1 651 €685 €7 604 €---
239 440 €1 466 €500 €7 974 €---
249 629 €1 274 €308 €8 355 €---
259 822 €1 076 €110 €8 746 €---
TOTAL195 588 €114 547 €49 445 €81 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 282 €-6 420 €+7 702 €
2+1 282 €0 €+1 282 €
3+1 282 €0 €+1 282 €
4+1 282 €0 €+1 282 €
5+1 282 €0 €+1 282 €
6+1 282 €0 €+1 282 €
7+1 282 €0 €+1 282 €
8+1 282 €+150 €+1 132 €
9+1 282 €+1 077 €+205 €
10+1 282 €+1 156 €+126 €
11+1 282 €+1 236 €+46 €
12+1 282 €+1 319 €-37 €
13+1 282 €+1 404 €-122 €
14+1 282 €+1 492 €-210 €
15+1 282 €+1 581 €-299 €
16+1 282 €+1 674 €-392 €
17+1 282 €+1 768 €-486 €
18+1 282 €+1 865 €-583 €
19+1 282 €+1 965 €-683 €
20+1 282 €+2 068 €-786 €
21+1 282 €+2 173 €-891 €
22+1 282 €+2 281 €-999 €
23+1 282 €+2 392 €-1 110 €
24+1 282 €+2 507 €-1 225 €
25+1 282 €+2 624 €-1 342 €
Total+32 050 €+24 312 €+7 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →