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Appartement 4 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface70
Coût Total173 200
Loyer Annuel10 365
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-201
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 785,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m² - Appartement de 4 pièces de 70 m² à Toulouse

Plongez dans le charme de cet appartement traversant de 70 m², situé au dernier étage d'un immeuble de caractère datant de 1975 à Toulouse. Ce bien, idéal pour une colocation ou une famille, se compose de quatre pièces, dont trois chambres baignées de lumière naturelle. Profitez de deux balcons offrant une vue dégagée, parfaits pour des moments de détente en plein air. Une cave de 4 m² et une place de parking privative complètent ce bien, vous assurant un quotidien pratique et serein.

L'appartement est en excellent état général et fait partie d'une copropriété soigneusement entretenue, garantissant un cadre de vie agréable. Les familles apprécieront la proximité immédiate de l'école primaire Ernest Renan, située au pied de l'immeuble, ainsi que du lycée Urbain Vitry, à seulement 400 m. Pour vos déplacements, l'arrêt de métro Trois Cocus, à 200 m, vous offre une connexion facile et rapide vers le centre-ville.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 70 m²
  • Étage : 4e (sans ascenseur)
  • Chauffage : chaudière individuelle au gaz
  • Eau : eau froide incluse dans les charges de copropriété
  • DPE : E

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : 6e541d0f-e2ba-4fcd-a0ec-373c6b Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 864 €

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31200
Coordonnées : 43.636576, 1.442887
Total : 173 200
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 38 200
Valeur du bien : 163 200
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10365€/an
Fourchette totale : 676€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8115€ - 13240€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 906,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 591,99
Coût de l'assurance :15 155,00
Taxe foncière : 1 036,55€/an
Soit par mois : 86,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,00€/mois
Soit par an : 864,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 863,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 064,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer la chaudière individuelle au gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre comprise)
  • Chambres:4 500
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (peinture, revêtement, électricité, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (peinture, vérification électricité, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 365 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 200 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 486
Revenus locatifs : +10 365
Charges déductibles : -46 486
Résultat foncier Année 1 : -36 121(Déficit de 36 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 721
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 286 €/an
Revenus locatifs : +10 365
Charges déductibles : -8 286
Résultat foncier Années 2+ : 2 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14720.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 36546 4925 785-36 12621 400 €14 726 €14 726 €
210 5738 1385 6312 435--12 291 €
310 7847 9795 4722 806--9 486 €
411 0007 8145 3073 186--6 299 €
511 2207 6435 1373 577--2 723 €
611 4447 4674 9603 977---
711 6737 2854 7784 389---
811 9077 0964 5894 811---
912 1456 9014 3945 244---
1012 3886 6994 1935 688---
1112 6356 4913 9846 145---
1212 8886 2753 7686 613---
1313 1466 0513 5457 094---
1413 4095 8213 3147 588---
1513 6775 5823 0758 095---
1613 9515 3352 8288 616---
1714 2305 0792 5729 151---
1814 5144 8152 3089 699---
1914 8044 5412 03510 263---
2015 1014 2591 75210 842---
2115 4033 9661 45911 436---
2215 7113 6641 15712 047---
2316 0253 35184412 674---
2416 3453 02752013 318---
2516 6722 69218613 980---
TOTAL332 010184 46183 592147 54921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 549
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 177-6 420+8 597
2+2 1770+2 177
3+2 1770+2 177
4+2 1770+2 177
5+2 1770+2 177
6+2 177+376+1 801
7+2 177+1 317+860
8+2 177+1 443+734
9+2 177+1 573+604
10+2 177+1 707+470
11+2 177+1 843+334
12+2 177+1 984+193
13+2 177+2 128+49
14+2 177+2 277-100
15+2 177+2 429-252
16+2 177+2 585-408
17+2 177+2 745-568
18+2 177+2 910-733
19+2 177+3 079-902
20+2 177+3 253-1 076
21+2 177+3 431-1 254
22+2 177+3 614-1 437
23+2 177+3 802-1 625
24+2 177+3 995-1 818
25+2 177+4 194-2 017
Total+54 425+44 265+10 160
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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