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Appartement 4 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface70m²
Coût Total173 200€
Loyer Annuel10 365€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 785,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m² - Appartement de 4 pièces de 70 m² à Toulouse

Plongez dans le charme de cet appartement traversant de 70 m², situé au dernier étage d'un immeuble de caractère datant de 1975 à Toulouse. Ce bien, idéal pour une colocation ou une famille, se compose de quatre pièces, dont trois chambres baignées de lumière naturelle. Profitez de deux balcons offrant une vue dégagée, parfaits pour des moments de détente en plein air. Une cave de 4 m² et une place de parking privative complètent ce bien, vous assurant un quotidien pratique et serein.

L'appartement est en excellent état général et fait partie d'une copropriété soigneusement entretenue, garantissant un cadre de vie agréable. Les familles apprécieront la proximité immédiate de l'école primaire Ernest Renan, située au pied de l'immeuble, ainsi que du lycée Urbain Vitry, à seulement 400 m. Pour vos déplacements, l'arrêt de métro Trois Cocus, à 200 m, vous offre une connexion facile et rapide vers le centre-ville.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 70 m²
  • Étage : 4e (sans ascenseur)
  • Chauffage : chaudière individuelle au gaz
  • Eau : eau froide incluse dans les charges de copropriété
  • DPE : E

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : 6e541d0f-e2ba-4fcd-a0ec-373c6b Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 864 €

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31200
Coordonnées : 43.636576, 1.442887
Total : 173 200€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 163 200€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10365€/an
Fourchette totale : 676€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8115€ - 13240€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 906,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 591,99€
Coût de l'assurance :15 155,00€
Taxe foncière : 1 036,55€/an
Soit par mois : 86,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,00€/mois
Soit par an : 864,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 863,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 064,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer la chaudière individuelle au gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre comprise)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (peinture, revêtement, électricité, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (peinture, vérification électricité, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 365 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 486 €
Revenus locatifs : +10 365 €
Charges déductibles : -46 486 €
Résultat foncier Année 1 : -36 121 €(Déficit de 36 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 721 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 286 €/an
Revenus locatifs : +10 365 €
Charges déductibles : -8 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14720.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 365 €46 492 €5 785 €-36 126 €21 400 €14 726 €14 726 €
210 573 €8 138 €5 631 €2 435 €--12 291 €
310 784 €7 979 €5 472 €2 806 €--9 486 €
411 000 €7 814 €5 307 €3 186 €--6 299 €
511 220 €7 643 €5 137 €3 577 €--2 723 €
611 444 €7 467 €4 960 €3 977 €---
711 673 €7 285 €4 778 €4 389 €---
811 907 €7 096 €4 589 €4 811 €---
912 145 €6 901 €4 394 €5 244 €---
1012 388 €6 699 €4 193 €5 688 €---
1112 635 €6 491 €3 984 €6 145 €---
1212 888 €6 275 €3 768 €6 613 €---
1313 146 €6 051 €3 545 €7 094 €---
1413 409 €5 821 €3 314 €7 588 €---
1513 677 €5 582 €3 075 €8 095 €---
1613 951 €5 335 €2 828 €8 616 €---
1714 230 €5 079 €2 572 €9 151 €---
1814 514 €4 815 €2 308 €9 699 €---
1914 804 €4 541 €2 035 €10 263 €---
2015 101 €4 259 €1 752 €10 842 €---
2115 403 €3 966 €1 459 €11 436 €---
2215 711 €3 664 €1 157 €12 047 €---
2316 025 €3 351 €844 €12 674 €---
2416 345 €3 027 €520 €13 318 €---
2516 672 €2 692 €186 €13 980 €---
TOTAL332 010 €184 461 €83 592 €147 549 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 177 €-6 420 €+8 597 €
2+2 177 €0 €+2 177 €
3+2 177 €0 €+2 177 €
4+2 177 €0 €+2 177 €
5+2 177 €0 €+2 177 €
6+2 177 €+376 €+1 801 €
7+2 177 €+1 317 €+860 €
8+2 177 €+1 443 €+734 €
9+2 177 €+1 573 €+604 €
10+2 177 €+1 707 €+470 €
11+2 177 €+1 843 €+334 €
12+2 177 €+1 984 €+193 €
13+2 177 €+2 128 €+49 €
14+2 177 €+2 277 €-100 €
15+2 177 €+2 429 €-252 €
16+2 177 €+2 585 €-408 €
17+2 177 €+2 745 €-568 €
18+2 177 €+2 910 €-733 €
19+2 177 €+3 079 €-902 €
20+2 177 €+3 253 €-1 076 €
21+2 177 €+3 431 €-1 254 €
22+2 177 €+3 614 €-1 437 €
23+2 177 €+3 802 €-1 625 €
24+2 177 €+3 995 €-1 818 €
25+2 177 €+4 194 €-2 017 €
Total+54 425 €+44 265 €+10 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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