Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 85 m2

Bien expiré
VilleVillers-Cotterêts (02)
Surface85m²
Coût Total172 090€
Loyer Annuel10 491€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 529,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 de 85 m² en hypercentre de Villers Cotterets, à 2 pas de la gare (moins de 2 min à pieds).

Cet appartements est traversant, très lumineux.

Ce bien nécessité un rafraichissement car malgré les fenêtres en double vitrage est en DPE F.

Compteur électrique individuel. Chauffage au gaz.

TF : 1000 € Charge de copro (eau froide et entretien partie commune) : Environ 60€ / mois selon votre consommation.

Opportunité idéale pour un investissement locatif, tout comme une résidence principale !

Parking disponible

Localisation stratégique :

  • 50 min de Paris en train / 1h en voiture
  • 20 min de Soissons / 25 min en voiture
  • 35 min de Compiègne
  • 40 min de Senlis

Agence immo et mandataire, merci de vous abstenir svp.

Ville : Villers-Cotterêts
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02600
Coordonnées : 49.251410, 3.094590
Total : 172 090€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 31 690€
Valeur du bien : 161 690€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 12.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 874€/mois
Loyer annuel estimé : 10491€/an
Fourchette totale : 721€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8656€ - 12715€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 770,34 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 479 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-20 479€ (-13.6%)
Marge achat-revente :-21 611€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 889,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 042,53€
Coût de l'assurance :14 627,65€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 874,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 6 m² (carrelage et sanitaires)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 690 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:1 220€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Sanitaires: 360€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villers-Cotterêts (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 874 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 491 €/an
Calcul : 874 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 090 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 550 €
Revenus locatifs : +10 491 €
Charges déductibles : -39 550 €
Résultat foncier Année 1 : -29 059 €(Déficit de 29 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 659 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 860 €/an
Revenus locatifs : +10 491 €
Charges déductibles : -7 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7658.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 491 €39 555 €5 560 €-29 064 €21 400 €7 664 €7 664 €
210 701 €7 715 €5 410 €2 986 €--4 678 €
310 915 €7 560 €5 254 €3 355 €--1 323 €
411 133 €7 399 €5 094 €3 734 €---
511 356 €7 234 €4 928 €4 122 €---
611 583 €7 062 €4 757 €4 520 €---
711 814 €6 886 €4 580 €4 929 €---
812 051 €6 703 €4 398 €5 348 €---
912 292 €6 514 €4 209 €5 778 €---
1012 538 €6 319 €4 014 €6 219 €---
1112 788 €6 117 €3 812 €6 671 €---
1213 044 €5 909 €3 604 €7 135 €---
1313 305 €5 694 €3 389 €7 611 €---
1413 571 €5 472 €3 167 €8 099 €---
1513 843 €5 242 €2 937 €8 600 €---
1614 119 €5 005 €2 700 €9 115 €---
1714 402 €4 760 €2 455 €9 642 €---
1814 690 €4 506 €2 201 €10 183 €---
1914 984 €4 245 €1 940 €10 739 €---
2015 283 €3 974 €1 669 €11 309 €---
2115 589 €3 695 €1 390 €11 894 €---
2215 901 €3 406 €1 101 €12 495 €---
2316 219 €3 108 €803 €13 111 €---
2416 543 €2 800 €495 €13 743 €---
2516 874 €2 481 €176 €14 392 €---
TOTAL336 027 €169 360 €80 043 €166 667 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 667 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 203 €-6 420 €+8 623 €
2+2 203 €0 €+2 203 €
3+2 203 €0 €+2 203 €
4+2 203 €+723 €+1 480 €
5+2 203 €+1 237 €+966 €
6+2 203 €+1 356 €+847 €
7+2 203 €+1 479 €+724 €
8+2 203 €+1 604 €+599 €
9+2 203 €+1 733 €+470 €
10+2 203 €+1 866 €+337 €
11+2 203 €+2 001 €+202 €
12+2 203 €+2 140 €+63 €
13+2 203 €+2 283 €-80 €
14+2 203 €+2 430 €-227 €
15+2 203 €+2 580 €-377 €
16+2 203 €+2 734 €-531 €
17+2 203 €+2 893 €-690 €
18+2 203 €+3 055 €-852 €
19+2 203 €+3 222 €-1 019 €
20+2 203 €+3 393 €-1 190 €
21+2 203 €+3 568 €-1 365 €
22+2 203 €+3 748 €-1 545 €
23+2 203 €+3 933 €-1 730 €
24+2 203 €+4 123 €-1 920 €
25+2 203 €+4 318 €-2 115 €
Total+55 075 €+50 000 €+5 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →