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Maison 4 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface95m²
Coût Total139 981€
Loyer Annuel9 016€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 760 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 902,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 95 m²

REFERENCE ANNONCE : 18058-51 - Située dans un secteur calme et recherché, à proximité immédiate de toutes les commodités, cette maison de plain-pied offre un beau potentiel après rénovation.

Elle se compose d'une entrée desservant un salon séjour, une cuisine indépendante avec arrière-cuisine, trois chambres, une salle d'eau et un toilette indépendant.

Les extérieurs offrent de nombreux atouts : un garage, une dépendance et un jardin clos d'environ 1 057 m².

Le chauffage est assuré par le gaz de ville, et les huisseries en double vitrage.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour créer un lieu de vie à votre image.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 95 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/02/2026

Consommation énergie primaire : 339.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 912 € et 3 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.201046, 2.068115
Total : 139 981€
Prix d'acquisition : 85 760€
Travaux : 47 360€
Valeur du bien : 133 120€
Frais de notaire : 6 861€
Coût estimé : 6 861€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9016€/an
Fourchette totale : 603€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7236€ - 11234€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 981€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 732,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 559,41€
Coût de l'assurance :12 248,34€
Taxe foncière : 901,60€/an
Soit par mois : 75,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres vétustes nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 360 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:3 800€
    Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 016 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 981 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 423 €
Revenus locatifs : +9 016 €
Charges déductibles : -53 423 €
Résultat foncier Année 1 : -44 407 €(Déficit de 44 407 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 007 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 063 €/an
Revenus locatifs : +9 016 €
Charges déductibles : -6 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23006.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 744 €(65% de 85 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 027 €/an
Calcul : 55 744 € × 3,636% = 2 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 016 €53 427 €4 676 €-44 411 €21 400 €23 011 €23 011 €
29 196 €5 943 €4 551 €3 254 €--19 757 €
39 380 €5 814 €4 422 €3 566 €--16 191 €
49 568 €5 681 €4 289 €3 887 €--12 304 €
59 759 €5 543 €4 151 €4 216 €--8 087 €
69 954 €5 400 €4 009 €4 554 €--3 533 €
710 153 €5 253 €3 862 €4 900 €---
810 357 €5 101 €3 709 €5 256 €---
910 564 €4 943 €3 551 €5 621 €---
1010 775 €4 780 €3 388 €5 995 €---
1110 990 €4 611 €3 220 €6 379 €---
1211 210 €4 437 €3 045 €6 773 €---
1311 434 €4 256 €2 865 €7 178 €---
1411 663 €4 070 €2 678 €7 593 €---
1511 896 €3 877 €2 485 €8 020 €---
1612 134 €3 677 €2 285 €8 457 €---
1712 377 €3 471 €2 079 €8 907 €---
1812 625 €3 257 €1 865 €9 368 €---
1912 877 €3 036 €1 644 €9 841 €---
2013 135 €2 807 €1 416 €10 327 €---
2113 397 €2 571 €1 180 €10 826 €---
2213 665 €2 327 €935 €11 339 €---
2313 939 €2 074 €682 €11 865 €---
2414 217 €1 812 €421 €12 405 €---
2514 502 €1 542 €150 €12 960 €---
TOTAL288 786 €149 708 €67 559 €139 078 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 078 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 893 €-6 420 €+8 313 €
2+1 893 €0 €+1 893 €
3+1 893 €0 €+1 893 €
4+1 893 €0 €+1 893 €
5+1 893 €0 €+1 893 €
6+1 893 €0 €+1 893 €
7+1 893 €+410 €+1 483 €
8+1 893 €+1 577 €+316 €
9+1 893 €+1 686 €+207 €
10+1 893 €+1 799 €+94 €
11+1 893 €+1 914 €-21 €
12+1 893 €+2 032 €-139 €
13+1 893 €+2 153 €-260 €
14+1 893 €+2 278 €-385 €
15+1 893 €+2 406 €-513 €
16+1 893 €+2 537 €-644 €
17+1 893 €+2 672 €-779 €
18+1 893 €+2 810 €-917 €
19+1 893 €+2 952 €-1 059 €
20+1 893 €+3 098 €-1 205 €
21+1 893 €+3 248 €-1 355 €
22+1 893 €+3 402 €-1 509 €
23+1 893 €+3 559 €-1 666 €
24+1 893 €+3 722 €-1 829 €
25+1 893 €+3 888 €-1 995 €
Total+47 325 €+41 723 €+5 602 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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