Maison 4 pièces 95 m²

Bien expiré

VilleVierzon (18)

Surface95m²

Coût Total139 981€

Loyer Annuel9 016€

Rentabilité6.44%

Cashflow/mois-56€

Prix : 85 760 €

Surface : 95 m²

Prix au m² : 902,74 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 95 m²

REFERENCE ANNONCE : 18058-51 - Située dans un secteur calme et recherché, à proximité immédiate de toutes les commodités, cette maison de plain-pied offre un beau potentiel après rénovation.

Elle se compose d'une entrée desservant un salon séjour, une cuisine indépendante avec arrière-cuisine, trois chambres, une salle d'eau et un toilette indépendant.

Les extérieurs offrent de nombreux atouts : un garage, une dépendance et un jardin clos d'environ 1 057 m².

Le chauffage est assuré par le gaz de ville, et les huisseries en double vitrage.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour créer un lieu de vie à votre image.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 95 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/02/2026

Consommation énergie primaire : 339.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 912 € et 3 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vierzon

Département : Cher

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 18100

Coordonnées : 47.201046, 2.068115

Total : 139 981€

Prix d'acquisition : 85 760€

Travaux : 47 360€

Valeur du bien : 133 120€

Frais de notaire : 6 861€

Coût estimé : 6 861€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 95m²

Loyer prédit : 7.91€/m²/mois

Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois

Loyer total estimé : 751€/mois

Loyer annuel estimé : 9016€/an

Fourchette totale : 603€ - 936€/mois

Fourchette annuelle : 7236€ - 11234€/an

Rentabilité brute :6.44%

Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.03%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :139 981€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,80€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :40,83€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 732,63€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 559,41€

Coût de l'assurance :12 248,34€

Taxe foncière : 901,60€/an

Soit par mois : 75,13€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 751,33€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 807,76€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-56,43€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 95 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz

Quantité: 1 système pour 95 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 12 fenêtres

Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)

Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres vétustes nécessitant rénovation

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)

Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du salon

Quantité: 20 m²

Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 360 €(499 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation thermique:3 800€
Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (installation incluse)
Menuiseries:9 600€
Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (pose incluse)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
Cuisine:10 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
Chambres - Peinture:960€
Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Salon - Peinture:600€
Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 016 €/an

Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 671 €/an

Base de calcul : Emprunt de 139 981 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 490 €/an

Calcul : 41 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 360 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 423 €

Revenus locatifs : +9 016 €

Charges déductibles : -53 423 €

Résultat foncier Année 1 : -44 407 €(Déficit de 44 407 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 23 007 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 063 €/an

Revenus locatifs : +9 016 €

Charges déductibles : -6 063 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 953 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23006.54 € reporté.

Prix d'achat du bien : 85 760 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 55 744 €(65% de 85 760 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 027 €/an

Calcul : 55 744 € × 3,636% = 2 027 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 016 €	53 427 €	4 676 €	-44 411 €	21 400 €	23 011 €	23 011 €
2	9 196 €	5 943 €	4 551 €	3 254 €	-	-	19 757 €
3	9 380 €	5 814 €	4 422 €	3 566 €	-	-	16 191 €
4	9 568 €	5 681 €	4 289 €	3 887 €	-	-	12 304 €
5	9 759 €	5 543 €	4 151 €	4 216 €	-	-	8 087 €
6	9 954 €	5 400 €	4 009 €	4 554 €	-	-	3 533 €
7	10 153 €	5 253 €	3 862 €	4 900 €	-	-	-
8	10 357 €	5 101 €	3 709 €	5 256 €	-	-	-
9	10 564 €	4 943 €	3 551 €	5 621 €	-	-	-
10	10 775 €	4 780 €	3 388 €	5 995 €	-	-	-
11	10 990 €	4 611 €	3 220 €	6 379 €	-	-	-
12	11 210 €	4 437 €	3 045 €	6 773 €	-	-	-
13	11 434 €	4 256 €	2 865 €	7 178 €	-	-	-
14	11 663 €	4 070 €	2 678 €	7 593 €	-	-	-
15	11 896 €	3 877 €	2 485 €	8 020 €	-	-	-
16	12 134 €	3 677 €	2 285 €	8 457 €	-	-	-
17	12 377 €	3 471 €	2 079 €	8 907 €	-	-	-
18	12 625 €	3 257 €	1 865 €	9 368 €	-	-	-
19	12 877 €	3 036 €	1 644 €	9 841 €	-	-	-
20	13 135 €	2 807 €	1 416 €	10 327 €	-	-	-
21	13 397 €	2 571 €	1 180 €	10 826 €	-	-	-
22	13 665 €	2 327 €	935 €	11 339 €	-	-	-
23	13 939 €	2 074 €	682 €	11 865 €	-	-	-
24	14 217 €	1 812 €	421 €	12 405 €	-	-	-
25	14 502 €	1 542 €	150 €	12 960 €	-	-	-
TOTAL	288 786 €	149 708 €	67 559 €	139 078 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 078 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 016 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 893 €	-6 420 €	+8 313 €
2	+1 893 €	0 €	+1 893 €
3	+1 893 €	0 €	+1 893 €
4	+1 893 €	0 €	+1 893 €
5	+1 893 €	0 €	+1 893 €
6	+1 893 €	0 €	+1 893 €
7	+1 893 €	+410 €	+1 483 €
8	+1 893 €	+1 577 €	+316 €
9	+1 893 €	+1 686 €	+207 €
10	+1 893 €	+1 799 €	+94 €
11	+1 893 €	+1 914 €	-21 €
12	+1 893 €	+2 032 €	-139 €
13	+1 893 €	+2 153 €	-260 €
14	+1 893 €	+2 278 €	-385 €
15	+1 893 €	+2 406 €	-513 €
16	+1 893 €	+2 537 €	-644 €
17	+1 893 €	+2 672 €	-779 €
18	+1 893 €	+2 810 €	-917 €
19	+1 893 €	+2 952 €	-1 059 €
20	+1 893 €	+3 098 €	-1 205 €
21	+1 893 €	+3 248 €	-1 355 €
22	+1 893 €	+3 402 €	-1 509 €
23	+1 893 €	+3 559 €	-1 666 €
24	+1 893 €	+3 722 €	-1 829 €
25	+1 893 €	+3 888 €	-1 995 €
Total	+47 325 €	+41 723 €	+5 602 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison 4 pièces 95 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison 4 pièces 95 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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