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Maison - 6 pièce(s) - 180 m²

VilleBussière-Poitevine (87)
Surface180
Coût Total159 280
Loyer Annuel15 182
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+295
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 477,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Rémi CRÉTIN vous propose: Val-d'Oire-et-Gartempe//Maison de village en pierre//4 chambres//Grange//Terrain

Nichée dans un petit hameau de la commune, à 10min du Dorat et 20min de Bellac, cette authentique maison en pierre mitoyenne d'un côté offre de beaux espaces de vie dans un environnement calme et verdoyant.

La maison d'habitation offre de plain-pied, 1 cuisine, 1 toilette, 1 chaufferie, 1 salle d'eau, 1 chambre, 1 salon et 1 salle à manger. Étage : 3 chambres, 1 pièce de stockage non chauffée, 1 toilette. Fenêtres PVC double vitrage et volets bois. Chauffage au fioul. Maison raccordée au tout à l'égout. Bâtiments annexes: 1 grange servant de garage et atelier avec mezzanine, 1 local four à bois et 1 appentis. Terrain attenant et non attenant entièrement clos.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 274 et classe CLIMAT F indice 86. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Rémi CRÉTIN mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LIMOGES sous le numéro 880468327, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 180
  • Surface totale : 180
  • Superficie terrain : 915
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 4
  • Nb. de pièces : 6
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 2
Ville : Bussière-Poitevine
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87320
Coordonnées : 46.215885, 0.946742
Total : 159 280
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 66 400
Valeur du bien : 152 400
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15182€/an
Fourchette totale : 941€ - 1700€/mois
Fourchette annuelle : 11297€ - 20404€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 12.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,25 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 925
Prix d'achat :86 000
Décote à l'achat :-33 925 (-28.3%)
Marge achat-revente :-39 355€ (-32.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :47,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 843,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 425,73
Coût de l'assurance :14 335,20
Taxe foncière : 1 518,21€/an
Soit par mois : 126,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 265,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 2 salles à manger (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salles à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 200
    Isolation des combles: 180 m² × 90€/m² = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:17 600
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 800€/fenêtre = 17600€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Rafraîchissement cuisine:2 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant peinture et électricité)
  • Rafraîchissement salon:3 000
    Peinture salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant peinture et électricité)
  • Rafraîchissement salle à manger:4 000
    Peinture salles à manger: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (incluant peinture et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bussière-Poitevine (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 182 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 280 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 965
Revenus locatifs : +15 182
Charges déductibles : -73 965
Résultat foncier Année 1 : -58 783(Déficit de 58 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 383
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 565 €/an
Revenus locatifs : +15 182
Charges déductibles : -7 565
Résultat foncier Années 2+ : 7 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37382.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 18273 9705 478-58 78821 400 €37 388 €37 388 €
215 4867 4265 3358 060--29 328 €
315 7957 2775 1868 518--20 810 €
416 1117 1235 0318 988--11 822 €
516 4346 9634 8729 470--2 351 €
616 7626 7984 7069 964---
717 0976 6274 53510 471---
817 4396 4494 35810 990---
917 7886 2664 17411 522---
1018 1446 0763 98412 068---
1118 5075 8793 78712 628---
1218 8775 6753 58413 202---
1319 2555 4643 37313 790---
1419 6405 2463 15414 394---
1520 0325 0202 92815 013---
1620 4334 7862 69415 647---
1720 8424 5432 45216 298---
1821 2594 2932 20116 966---
1921 6844 0331 94117 651---
2022 1173 7641 67218 354---
2122 5603 4851 39419 075---
2223 0113 1971 10519 814---
2323 4712 89880720 573---
2423 9412 58949821 351---
2524 4192 26917822 150---
TOTAL486 287198 11679 426288 17021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 170
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 188-6 420+9 608
2+3 1880+3 188
3+3 1880+3 188
4+3 1880+3 188
5+3 1880+3 188
6+3 188+2 284+904
7+3 188+3 141+47
8+3 188+3 297-109
9+3 188+3 457-269
10+3 188+3 620-432
11+3 188+3 788-600
12+3 188+3 961-773
13+3 188+4 137-949
14+3 188+4 318-1 130
15+3 188+4 504-1 316
16+3 188+4 694-1 506
17+3 188+4 889-1 701
18+3 188+5 090-1 902
19+3 188+5 295-2 107
20+3 188+5 506-2 318
21+3 188+5 722-2 534
22+3 188+5 944-2 756
23+3 188+6 172-2 984
24+3 188+6 405-3 217
25+3 188+6 645-3 457
Total+79 700+86 451+-6 751
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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