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Appartement - 3 pièce(s) - 61 m²

VilleGrigny (91)
Surface61m²
Coût Total138 690€
Loyer Annuel9 585€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-297€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 442,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Grigny- Les thuilleries. Proche gare, Joli 3 pièces comprenant entrée, séjour, cuisine ouverte, 2 chambres, salle de bains et WC. Habitable immédiatement, ce bien bénéficie également d'une place de parking extérieur et d'une cave . Pour votre confort, la résidence est équipée d'un ascenseur. Prix : 88000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 552 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3384.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 890.0 € et 1260.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Anne-Marie MAURIN EI, agent commercial (RSAC 913987236)

Surface Loi Carrez : 56

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Total : 138 690€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 43 650€
Valeur du bien : 131 650€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9585€/an
Fourchette totale : 643€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7711€ - 11915€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 087,28 €/m²
Basé sur :209 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 324 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+21 676€ (+32.7%)
Marge achat-revente :-72 366€ (-109.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :55,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 734,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 947,91€
Coût de l'assurance :16 642,80€
Taxe foncière : 958,55€/an
Soit par mois : 79,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 282,00€/mois
Soit par an : 3 384,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 096,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-297,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés et sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 650 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 585 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 690 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 384 €/an
Calcul : 282 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 162 €
Revenus locatifs : +9 585 €
Charges déductibles : -53 162 €
Résultat foncier Année 1 : -43 577 €(Déficit de 43 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 512 €/an
Revenus locatifs : +9 585 €
Charges déductibles : -9 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 73 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22176.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 585 €53 167 €4 508 €-43 581 €21 400 €22 181 €22 181 €
29 777 €9 395 €4 387 €382 €--21 799 €
39 973 €9 270 €4 261 €703 €--21 096 €
410 172 €9 140 €4 132 €1 032 €--20 064 €
510 376 €9 006 €3 998 €1 370 €--18 694 €
610 583 €8 867 €3 859 €1 716 €--16 978 €
710 795 €8 724 €3 716 €2 071 €--14 907 €
811 011 €8 576 €3 568 €2 435 €--12 473 €
911 231 €8 423 €3 415 €2 808 €--9 665 €
1011 456 €8 265 €3 257 €3 190 €--6 475 €
1111 685 €8 102 €3 094 €3 583 €--2 892 €
1211 918 €7 933 €2 925 €3 985 €---
1312 157 €7 759 €2 751 €4 398 €---
1412 400 €7 579 €2 570 €4 821 €---
1512 648 €7 392 €2 384 €5 255 €---
1612 901 €7 200 €2 192 €5 701 €---
1713 159 €7 001 €1 993 €6 158 €---
1813 422 €6 796 €1 787 €6 626 €---
1913 690 €6 583 €1 575 €7 107 €---
2013 964 €6 364 €1 356 €7 600 €---
2114 244 €6 137 €1 129 €8 106 €---
2214 528 €5 903 €894 €8 626 €---
2314 819 €5 661 €652 €9 158 €---
2415 115 €5 410 €402 €9 705 €---
2515 418 €5 152 €143 €10 266 €---
TOTAL307 026 €233 804 €64 948 €73 222 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-6 420 €+8 433 €
2+2 013 €0 €+2 013 €
3+2 013 €0 €+2 013 €
4+2 013 €0 €+2 013 €
5+2 013 €0 €+2 013 €
6+2 013 €0 €+2 013 €
7+2 013 €0 €+2 013 €
8+2 013 €0 €+2 013 €
9+2 013 €0 €+2 013 €
10+2 013 €0 €+2 013 €
11+2 013 €0 €+2 013 €
12+2 013 €+1 196 €+817 €
13+2 013 €+1 319 €+694 €
14+2 013 €+1 446 €+567 €
15+2 013 €+1 577 €+436 €
16+2 013 €+1 710 €+303 €
17+2 013 €+1 847 €+166 €
18+2 013 €+1 988 €+25 €
19+2 013 €+2 132 €-119 €
20+2 013 €+2 280 €-267 €
21+2 013 €+2 432 €-419 €
22+2 013 €+2 588 €-575 €
23+2 013 €+2 748 €-735 €
24+2 013 €+2 912 €-899 €
25+2 013 €+3 080 €-1 067 €
Total+50 325 €+22 834 €+27 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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