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T3 A VENDRE BREST RIVE DROITE - vue sur la rade - A rénover

VilleBrest (29)
Surface80m²
Coût Total157 940€
Loyer Annuel10 178€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 412,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5

BREST RIVE DROITE. T3 de 80 m² avec vue sur la Rade. À RÉNOVER - 113 000 € Venez découvrir cet appartement T3 lumineux d'environ 80 m², situé au 4ème et dernier étage (copropriété dalle béton). Il offre un atout rare : une vue dégagée sur les toits de Brest et la rade. Il est à proximité immédiate de la station de tramway 'Saint-Exupéry'. Ce bien s'adresse à un acquéreur souhaitant réaliser un projet de rénovation complet et créer un appartement optimisé et personnalisé. Sa composition :

  • un séjour lumineux
  • une cuisine séparée (qui peut facilement être ouverte sur le séjour)
  • 2 chambres
  • une salle de bains. Cave privative. REFERENCE BAI : 10620JMV Les points forts : T3 d'environ 80 m² 4ème étage Vue dégagée sur la rade de Brest et sur les toits de Brest Belle luminosité Tramway Saint-Exupéry à proximité immédiate Secteur Brest Rive Droite Cave privative Appartement à rénover entièrement Nombreuses possibilités d'aménagement Appartement T3 Brest Rive Droite 80 m² avec vue rade à rénover 113 000 € #Brest #BrestRiveDroite #AppartementBrest #T3Brest #VueRade #VueMer #RadeDeBrest #AppartementVueMer #ImmobilierBrest #Appartement80m2 #AppartementARenover #Renovation #ProjetImmobilier #TramwayBrest #SaintExupery #InvestissementImmobilier #Cave #DPEE (7.62 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/26099.pdf
Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.387993, -4.503772
Total : 157 940€
Prix d'acquisition : 113 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 148 900€
Frais de notaire : 9 040€
Coût estimé : 9 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10178€/an
Fourchette totale : 671€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 8057€ - 12858€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 113,21 €/m²
Basé sur :513 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 057 €
Prix d'achat :113 000 €
Décote à l'achat :-56 057€ (-33.2%)
Marge achat-revente :11 117€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :63,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 836,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 962,60€
Coût de l'assurance :18 952,80€
Taxe foncière : 1 017,80€/an
Soit par mois : 84,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 188,33€/mois
Soit par an : 2 259,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 848,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-261,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage urbain distribué par radiateurs
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine usés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - mobilier fonctionnel mais usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des fixtures de la salle de bain, carrelage et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures datées et carrelage abîmé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - mobilier ancien et usure visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 25 m² × 180€/m² = 4500€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 178 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 940 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 758 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 260 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 065 €
Revenus locatifs : +10 178 €
Charges déductibles : -45 065 €
Résultat foncier Année 1 : -34 887 €(Déficit de 34 887 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 487 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 165 €/an
Revenus locatifs : +10 178 €
Charges déductibles : -9 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13487.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450 €(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 178 €45 070 €5 134 €-34 892 €21 400 €13 492 €13 492 €
210 382 €9 032 €4 996 €1 350 €--12 142 €
310 589 €8 889 €4 853 €1 700 €--10 442 €
410 801 €8 741 €4 705 €2 060 €--8 382 €
511 017 €8 588 €4 552 €2 429 €--5 953 €
611 237 €8 431 €4 395 €2 807 €--3 146 €
711 462 €8 267 €4 232 €3 195 €---
811 691 €8 099 €4 063 €3 592 €---
911 925 €7 925 €3 889 €4 000 €---
1012 164 €7 745 €3 709 €4 419 €---
1112 407 €7 559 €3 523 €4 848 €---
1212 655 €7 367 €3 331 €5 288 €---
1312 908 €7 168 €3 132 €5 740 €---
1413 166 €6 963 €2 927 €6 203 €---
1513 430 €6 751 €2 715 €6 679 €---
1613 698 €6 532 €2 496 €7 166 €---
1713 972 €6 305 €2 270 €7 667 €---
1814 252 €6 071 €2 035 €8 180 €---
1914 537 €5 830 €1 794 €8 707 €---
2014 827 €5 580 €1 544 €9 248 €---
2115 124 €5 321 €1 285 €9 803 €---
2215 426 €5 054 €1 019 €10 372 €---
2315 735 €4 779 €743 €10 956 €---
2416 050 €4 494 €458 €11 556 €---
2516 371 €4 199 €163 €12 172 €---
TOTAL326 003 €210 759 €73 963 €115 244 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 244 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 137 €-6 420 €+8 557 €
2+2 137 €0 €+2 137 €
3+2 137 €0 €+2 137 €
4+2 137 €0 €+2 137 €
5+2 137 €0 €+2 137 €
6+2 137 €0 €+2 137 €
7+2 137 €+14 €+2 123 €
8+2 137 €+1 078 €+1 059 €
9+2 137 €+1 200 €+937 €
10+2 137 €+1 326 €+811 €
11+2 137 €+1 454 €+683 €
12+2 137 €+1 586 €+551 €
13+2 137 €+1 722 €+415 €
14+2 137 €+1 861 €+276 €
15+2 137 €+2 004 €+133 €
16+2 137 €+2 150 €-13 €
17+2 137 €+2 300 €-163 €
18+2 137 €+2 454 €-317 €
19+2 137 €+2 612 €-475 €
20+2 137 €+2 774 €-637 €
21+2 137 €+2 941 €-804 €
22+2 137 €+3 112 €-975 €
23+2 137 €+3 287 €-1 150 €
24+2 137 €+3 467 €-1 330 €
25+2 137 €+3 651 €-1 514 €
Total+53 425 €+34 573 €+18 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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