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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface47.51m²
Coût Total83 140€
Loyer Annuel7 628€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 47.51 m²
Prix au m² : 1 578,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

Situé en plein cœur de la rue de la Boucherie, à deux pas de la place des Bancs, cet appartement T2 de 47,51 m² offre un emplacement exceptionnel en hypercentre. Entièrement rénové en 2011 avec des matériaux de qualité, il dispose d'une cuisine équipée moderne et de menuiseries en double vitrage garantissant confort et isolation.

L'appartement comprend également une cave, offrant un espace de stockage appréciable. Il est vendu loué, avec un loyer de 432 euros + 46 euros de charges mensuelles, constituant une opportunité idéale pour un investissement locatif sûr et rentable.

Un bien rare sur le secteur, à saisir rapidement !

Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO.

Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur. La Participation à la vente interactive de SQUARIMO n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO. Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées. Une offre formulée sur le site SQUARIMO n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.857446, 1.251801
Total : 83 140€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 2 140€
Valeur du bien : 77 140€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.51m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7628€/an
Fourchette totale : 508€ - 796€/mois
Fourchette annuelle : 6094€ - 9547€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 11.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 027,27 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 806 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+26 194€ (+53.7%)
Marge achat-revente :-34 334€ (-70.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :24,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 427,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 748,63€
Coût de l'assurance :7 274,75€
Taxe foncière : 762,76€/an
Soit par mois : 63,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,00€/mois
Soit par an : 552,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 635,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs pour rafraîchir l'apparence de la salle de bain.
Quantité: N/A
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans le couloir.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 140 €(45 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:400€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture des murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres - Rafraîchissement:480€
    Peinture des murs et plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salle de bain - Rénovation légère:300€
    Remplacement robinetterie: 1 unité × 250€ + Main d'œuvre: 50€ = 300€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:160€
    Peinture des murs et plafond: 4 m² × 40€/m² = 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 628 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 140 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 371 €
Revenus locatifs : +7 628 €
Charges déductibles : -6 371 €
Résultat foncier Année 1 : 1 256 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 231 €/an
Revenus locatifs : +7 628 €
Charges déductibles : -4 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 396 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 628 €6 374 €2 628 €1 254 €---
27 780 €4 162 €2 557 €3 618 €---
37 936 €4 088 €2 483 €3 847 €---
48 094 €4 012 €2 406 €4 083 €---
58 256 €3 933 €2 327 €4 323 €---
68 421 €3 852 €2 246 €4 570 €---
78 590 €3 768 €2 162 €4 822 €---
88 762 €3 681 €2 075 €5 081 €---
98 937 €3 591 €1 985 €5 346 €---
109 116 €3 498 €1 893 €5 617 €---
119 298 €3 403 €1 797 €5 895 €---
129 484 €3 304 €1 699 €6 180 €---
139 674 €3 202 €1 597 €6 471 €---
149 867 €3 097 €1 491 €6 770 €---
1510 064 €2 989 €1 383 €7 076 €---
1610 266 €2 876 €1 271 €7 389 €---
1710 471 €2 761 €1 155 €7 710 €---
1810 680 €2 641 €1 035 €8 039 €---
1910 894 €2 518 €912 €8 376 €---
2011 112 €2 390 €785 €8 722 €---
2111 334 €2 259 €653 €9 075 €---
2211 561 €2 123 €517 €9 438 €---
2311 792 €1 983 €377 €9 809 €---
2412 028 €1 838 €232 €10 190 €---
2512 269 €1 689 €83 €10 580 €---
TOTAL244 314 €80 032 €37 749 €164 282 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 602 €+376 €+1 226 €
2+1 602 €+1 085 €+517 €
3+1 602 €+1 154 €+448 €
4+1 602 €+1 225 €+377 €
5+1 602 €+1 297 €+305 €
6+1 602 €+1 371 €+231 €
7+1 602 €+1 447 €+155 €
8+1 602 €+1 524 €+78 €
9+1 602 €+1 604 €-2 €
10+1 602 €+1 685 €-83 €
11+1 602 €+1 769 €-167 €
12+1 602 €+1 854 €-252 €
13+1 602 €+1 941 €-339 €
14+1 602 €+2 031 €-429 €
15+1 602 €+2 123 €-521 €
16+1 602 €+2 217 €-615 €
17+1 602 €+2 313 €-711 €
18+1 602 €+2 412 €-810 €
19+1 602 €+2 513 €-911 €
20+1 602 €+2 616 €-1 014 €
21+1 602 €+2 723 €-1 121 €
22+1 602 €+2 831 €-1 229 €
23+1 602 €+2 943 €-1 341 €
24+1 602 €+3 057 €-1 455 €
25+1 602 €+3 174 €-1 572 €
Total+40 050 €+49 285 €+-9 235 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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