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Achat : Maison (22460)

VilleQuillio (22)
Surface94m²
Coût Total146 191€
Loyer Annuel7 925€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 621 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 900,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 94 m², 4 pièces, 3 chambres, 2030 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

LE QUILLIO, Maison 94 m² LE QUILLIO - En campgane de LE QUILLIO :

Maison d'habitation comprenant :

  • au rez-de-chaussée : enrée, cuisine, salle à manger, séjour, salle d'eau, WC
  • à l'étage : 3 chambres

Vous trouverez une dépendance attenante de 50m² ( à rénover intégralement), garage.

Le tout sur une parcelle de 2030m².

Les + : double vitrage PVC + volets électriques isoaltion des combles isolation par l'exterieur du pignon nord - Classe énergie : F - Classe climat : F - Logement à consommation énergétique excessive : classe F => au 1/01/2028 si vente ou location : Obligation niveau de performance compris entre A et E - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 3356 à 4540 € (base 2026) - Prix Hon. Négo Inclus : 97 268 € dont 5,73% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :92 000 € - Réf : 111/2809

Ville : Quillio
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22460
Coordonnées : 48.240750, -2.883870
Total : 146 191€
Prix d'acquisition : 84 621€
Travaux : 54 800€
Valeur du bien : 139 421€
Frais de notaire : 6 770€
Coût estimé : 6 770€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7925€/an
Fourchette totale : 527€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6321€ - 9936€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 361,79 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 008 €
Prix d'achat :84 621 €
Décote à l'achat :-43 387€ (-33.9%)
Marge achat-revente :-18 183€ (-14.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 191€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :58,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 799,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 964,81€
Coût de l'assurance :17 542,92€
Taxe foncière : 792,53€/an
Soit par mois : 66,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 700€
    Isolation combles: 94 m² × 50€/m² = 4700€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 3240€ (total 5400€)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 925 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 191 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 507 €
Revenus locatifs : +7 925 €
Charges déductibles : -61 507 €
Résultat foncier Année 1 : -53 581 €(Déficit de 53 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 707 €/an
Revenus locatifs : +7 925 €
Charges déductibles : -6 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32181.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 621 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 004 €(65% de 84 621 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 000 €/an
Calcul : 55 004 € × 3,636% = 2 000 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 925 €61 511 €5 217 €-53 586 €21 400 €32 186 €32 186 €
28 084 €6 577 €5 083 €1 507 €--30 679 €
38 245 €6 437 €4 943 €1 808 €--28 871 €
48 410 €6 292 €4 798 €2 118 €--26 753 €
58 579 €6 142 €4 648 €2 436 €--24 317 €
68 750 €5 987 €4 493 €2 763 €--21 553 €
78 925 €5 826 €4 331 €3 100 €--18 454 €
89 104 €5 658 €4 164 €3 445 €--15 009 €
99 286 €5 485 €3 991 €3 801 €--11 208 €
109 471 €5 305 €3 811 €4 166 €--7 042 €
119 661 €5 119 €3 625 €4 542 €--2 500 €
129 854 €4 926 €3 432 €4 928 €---
1310 051 €4 726 €3 232 €5 325 €---
1410 252 €4 518 €3 024 €5 734 €---
1510 457 €4 303 €2 809 €6 154 €---
1610 666 €4 080 €2 586 €6 586 €---
1710 880 €3 849 €2 355 €7 031 €---
1811 097 €3 609 €2 115 €7 488 €---
1911 319 €3 361 €1 866 €7 959 €---
2011 546 €3 103 €1 609 €8 443 €---
2111 777 €2 836 €1 342 €8 941 €---
2212 012 €2 559 €1 065 €9 453 €---
2312 252 €2 272 €778 €9 981 €---
2412 497 €1 974 €480 €10 523 €---
2512 747 €1 666 €171 €11 082 €---
TOTAL253 849 €168 121 €75 965 €85 728 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 664 €-6 420 €+8 084 €
2+1 664 €0 €+1 664 €
3+1 664 €0 €+1 664 €
4+1 664 €0 €+1 664 €
5+1 664 €0 €+1 664 €
6+1 664 €0 €+1 664 €
7+1 664 €0 €+1 664 €
8+1 664 €0 €+1 664 €
9+1 664 €0 €+1 664 €
10+1 664 €0 €+1 664 €
11+1 664 €0 €+1 664 €
12+1 664 €+1 478 €+186 €
13+1 664 €+1 598 €+66 €
14+1 664 €+1 720 €-56 €
15+1 664 €+1 846 €-182 €
16+1 664 €+1 976 €-312 €
17+1 664 €+2 109 €-445 €
18+1 664 €+2 246 €-582 €
19+1 664 €+2 388 €-724 €
20+1 664 €+2 533 €-869 €
21+1 664 €+2 682 €-1 018 €
22+1 664 €+2 836 €-1 172 €
23+1 664 €+2 994 €-1 330 €
24+1 664 €+3 157 €-1 493 €
25+1 664 €+3 325 €-1 661 €
Total+41 600 €+26 468 €+15 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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