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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRibérac (24)
Surface88m²
Coût Total184 338€
Loyer Annuel11 157€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 129 600 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 472,73 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, Pas de cave

Au coeur de Ribérac et ces commerces, venez acquérir ce local commercial en copropriété. Celui ci se compose d'un espace de 88 m2 ainsi qu'une remise et un wc. Au sous sol, vous trouverez une réserve de 27 m2. Idéal pour développer une activitée. Double vitrage, tout à l'égout, pas de chauffage.

Ville : Ribérac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24600
Coordonnées : 45.247001, 0.337298
Total : 184 338€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 44 370€
Valeur du bien : 173 970€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.56€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11157€/an
Fourchette totale : 732€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 8778€ - 14179€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :583,34 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :51 333 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :+78 267€ (+152.5%)
Marge achat-revente :-133 005€ (-259.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 338€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 617,61€
Coût de l'assurance :16 129,57€
Taxe foncière : 1 115,66€/an
Soit par mois : 92,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (ex. radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~2 m²)
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 88 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage et rénovation
Nettoyage et réfection des murs de la cave
Quantité: cave d'environ 9 m²
Raison: État 2/5 visible - cave en état moyen nécessitant nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 370 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Installation système de chauffage: 1 système × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 3000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:8 420€
    Rénovation complète chambre: 88 m² × 90€/m² = 7920€, Électricité: 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:450€
    Nettoyage et rénovation murs cave: 9 m² × 50€ = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ribérac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 157 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 338 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 136 €
Revenus locatifs : +11 157 €
Charges déductibles : -52 136 €
Résultat foncier Année 1 : -40 979 €(Déficit de 40 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 579 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 766 €/an
Revenus locatifs : +11 157 €
Charges déductibles : -7 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19578.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 157 €52 141 €6 011 €-40 985 €21 400 €19 585 €19 585 €
211 380 €7 610 €5 849 €3 770 €--15 815 €
311 607 €7 443 €5 682 €4 165 €--11 650 €
411 839 €7 270 €5 509 €4 570 €--7 080 €
512 076 €7 091 €5 330 €4 985 €--2 095 €
612 318 €6 907 €5 146 €5 411 €---
712 564 €6 716 €4 955 €5 848 €---
812 815 €6 519 €4 758 €6 297 €---
913 072 €6 315 €4 554 €6 757 €---
1013 333 €6 105 €4 344 €7 229 €---
1113 600 €5 887 €4 126 €7 713 €---
1213 872 €5 662 €3 901 €8 210 €---
1314 149 €5 430 €3 669 €8 720 €---
1414 432 €5 190 €3 429 €9 243 €---
1514 721 €4 941 €3 180 €9 780 €---
1615 015 €4 685 €2 924 €10 331 €---
1715 316 €4 420 €2 659 €10 896 €---
1815 622 €4 145 €2 385 €11 476 €---
1915 934 €3 862 €2 101 €12 072 €---
2016 253 €3 570 €1 809 €12 684 €---
2116 578 €3 267 €1 506 €13 311 €---
2216 910 €2 954 €1 194 €13 955 €---
2317 248 €2 631 €870 €14 617 €---
2417 593 €2 297 €536 €15 296 €---
2517 945 €1 952 €191 €15 993 €---
TOTAL357 350 €175 009 €86 618 €182 341 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 341 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 343 €-6 420 €+8 763 €
2+2 343 €0 €+2 343 €
3+2 343 €0 €+2 343 €
4+2 343 €0 €+2 343 €
5+2 343 €0 €+2 343 €
6+2 343 €+995 €+1 348 €
7+2 343 €+1 754 €+589 €
8+2 343 €+1 889 €+454 €
9+2 343 €+2 027 €+316 €
10+2 343 €+2 169 €+174 €
11+2 343 €+2 314 €+29 €
12+2 343 €+2 463 €-120 €
13+2 343 €+2 616 €-273 €
14+2 343 €+2 773 €-430 €
15+2 343 €+2 934 €-591 €
16+2 343 €+3 099 €-756 €
17+2 343 €+3 269 €-926 €
18+2 343 €+3 443 €-1 100 €
19+2 343 €+3 622 €-1 279 €
20+2 343 €+3 805 €-1 462 €
21+2 343 €+3 993 €-1 650 €
22+2 343 €+4 187 €-1 844 €
23+2 343 €+4 385 €-2 042 €
24+2 343 €+4 589 €-2 246 €
25+2 343 €+4 798 €-2 455 €
Total+58 575 €+54 702 €+3 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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