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CENTRE VILLE

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface105.07m²
Coût Total103 200€
Loyer Annuel9 905€
Rentabilité9.60%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 105.07 m²
Prix au m² : 904,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Grand appartement, bon état, confort, grand séjour, cuisine aménagée, 2 chambres, salle de bain.

  • http://www.bac-immobilier.com/
Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.054728, 2.217284
Total : 103 200€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 600€
Valeur du bien : 95 600€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105.07m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9905€/an
Fourchette totale : 661€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 7926€ - 12377€/an
Rentabilité brute :9.60%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 532,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 836,70€
Coût de l'assurance :8 772,00€
Taxe foncière : 990,49€/an
Soit par mois : 82,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 825,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo et des WC, ainsi que du carrelage au sol et aux murs.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et des équipements, ainsi que peinture et carrelage au sol.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu abîmée dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu ternie dans le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :600 €(6 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:600€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 262 €
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -5 262 €
Résultat foncier Année 1 : 4 643 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 662 €/an
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -4 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 243 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 905 €5 265 €3 324 €4 640 €---
210 103 €4 575 €3 234 €5 528 €---
310 305 €4 482 €3 141 €5 823 €---
410 511 €4 387 €3 045 €6 125 €---
510 721 €4 287 €2 946 €6 434 €---
610 936 €4 185 €2 844 €6 751 €---
711 155 €4 079 €2 738 €7 075 €---
811 378 €3 970 €2 628 €7 408 €---
911 605 €3 857 €2 515 €7 748 €---
1011 837 €3 740 €2 399 €8 097 €---
1112 074 €3 620 €2 278 €8 454 €---
1212 316 €3 495 €2 154 €8 820 €---
1312 562 €3 366 €2 025 €9 195 €---
1412 813 €3 234 €1 892 €9 580 €---
1513 069 €3 096 €1 755 €9 973 €---
1613 331 €2 954 €1 613 €10 376 €---
1713 597 €2 808 €1 466 €10 790 €---
1813 869 €2 656 €1 315 €11 213 €---
1914 147 €2 500 €1 159 €11 647 €---
2014 430 €2 338 €997 €12 091 €---
2114 718 €2 172 €830 €12 547 €---
2215 013 €1 999 €658 €13 014 €---
2315 313 €1 821 €480 €13 492 €---
2415 619 €1 637 €295 €13 982 €---
2515 931 €1 447 €105 €14 485 €---
TOTAL317 258 €81 971 €47 837 €235 287 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €+1 392 €+688 €
2+2 080 €+1 658 €+422 €
3+2 080 €+1 747 €+333 €
4+2 080 €+1 837 €+243 €
5+2 080 €+1 930 €+150 €
6+2 080 €+2 025 €+55 €
7+2 080 €+2 123 €-43 €
8+2 080 €+2 222 €-142 €
9+2 080 €+2 325 €-245 €
10+2 080 €+2 429 €-349 €
11+2 080 €+2 536 €-456 €
12+2 080 €+2 646 €-566 €
13+2 080 €+2 759 €-679 €
14+2 080 €+2 874 €-794 €
15+2 080 €+2 992 €-912 €
16+2 080 €+3 113 €-1 033 €
17+2 080 €+3 237 €-1 157 €
18+2 080 €+3 364 €-1 284 €
19+2 080 €+3 494 €-1 414 €
20+2 080 €+3 627 €-1 547 €
21+2 080 €+3 764 €-1 684 €
22+2 080 €+3 904 €-1 824 €
23+2 080 €+4 048 €-1 968 €
24+2 080 €+4 195 €-2 115 €
25+2 080 €+4 345 €-2 265 €
Total+52 000 €+70 586 €+-18 586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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